房地产企业税收检查要点.doc

房地产企业检查要点一、营业税1、采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象2、采用“还本”方式销售商品房时，是否是扣除“还本”的收入再申报纳税。3、银行按揭款收入有否申报纳税，有否挂于往来帐如“其他应付款”不作预收帐款申报纳税。4、以房换地的，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。5、开发商以房产补偿给拆迁户的，是否按规定申报缴纳计征营业税。6、以房产作为利润分配给合作各方，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。7、房产公司在销售不动产过程中收取的价外费用如管道煤气开户费等有否申报纳税。8、将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被法院拍卖的房产，有否视同销售不动产或转让无形资产申报纳税。9、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。10、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人的情况下，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。11、因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、利息收入是否并入营业额中申报纳税。12、销售给关联企业的房屋价格是否合理。13、单位将不动产无偿赠与他人有否视同销售不动产申报纳税。14、纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。15、企业以房屋对外投资入股，在转让其股权时有否申报纳税。16、以不动产投资入股取得固定收入，不承担风险的，是否按“租赁业”申报营业税。17、以无形资产投资入股后又转让该项股权的，转让时有否申报纳税。18、拍卖、被拍卖应税的无形资产，有否申报纳税。19、以应税的无形资产投资入股，不参与被投资企业的利润分配，不共担投资风险，其取得的实物或其他（包括取得固定利润）补偿收入有否申报纳税。20、转让无形资产收取的价外费用（如培训费、办证费等）有否申报纳税。二、土地增值税检查是否存在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入未按规定缴纳土地增值税的情况。重点检查：1、未竣工清算项目是否按规定预缴土地增值税，竣工清算后是否按规定期限到地方主管税务机关汇算清缴。2、申报计征土地增值税的收入额是否包括包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。3、申报的扣除项目是否符合税法规定，其中：（1）、纳税人在已征用和拆迁好的土地上进行开发的，这部分土地的拆迁补偿费是否又做重复扣除？（2）、纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否作为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开发费用扣除？（3）、在房地产完工之前发生的，计入有关房地产成本的利息支出是否已作为房地产开发成本计算扣除，而在计算房地产开发费用扣除时又重复计算？（4）、房地产开发费用，是否在“利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%”以内计算扣除。凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用是否按“（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%”以内计算扣除。（5）、在扣除与转让房地产有关的税金时，对已计入管理费用的印花税是否重复扣除。（6）、从事房地产开发的纳税人是否按《细则》第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）计算的金额之加计20%的扣除。4、增值额的计算，适用税率、应纳税额是否正确三、房产税1、有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，未按规定申报纳税。2、免税房产改变用途转为应税房产后，是否按规定申报纳税。3、新建的房屋应从建成或使用的次月起计算缴税，检查时应注意：（1）、自行建造的应税房产交付使用后，有否长期挂“在建工程”帐，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。（2）、固定资产未入帐，但已办理了工程结算或已实际使用的房产是否按时缴纳了房产税。（3）企业新建房产未验收，但已交付使用，是否仅就转入固定资产帐部份缴纳了房产税，而对留在“在建工程”帐的部分未申报纳税。4、已办房改手续的职工住宅，固定资产帐未改变、仍提固定资产折旧的，有否缴纳了房产税。5、新建办公楼、招待所，有否把内部照明设施装修工程另设帐核算，未并入固定资产房产原值缴纳房产税。6、企业将房产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否仍原值缴纳房产税。7、有否将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水管等）从房产原值剥离出来，少缴房产税；8、对原有房屋进行改建、扩建后，应作为固定资产核算的部分是否按规定增加了房屋原值，计缴了房产税；9、对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规定计缴房产税。四、土地使用税1、已征用未开发的土地是否也按规定申报缴纳土地使用税。2、未销售的商品房占用的土地是否缴纳了土地使用税。五、印花