拿项目策略演示文稿.ppt

方案纲要：一、概述：二、项目任务三、市场背景三、市场背景三、市场背景2.昆沙路周边房地产市场调研3.项目竞争分析4、综述：
本项目在未来的开发过程中将遭遇几个较大的市场影响：
政策因素——国家调控导致的土地价格巨增将带来房价的攀升将在2007年春夏全面释放。
市场因素——07年中国房地产价格将遭遇一次报复性的涨价。
昆沙路建设——昆沙路扩改建工程的实施将全面带动昆沙版块的全新崛起，07年通车后，昆沙区域内的开发项目将逐渐增值，且将带动周边地块的整理和开发，形成新的昆沙版块，该区域将趋热并进一步得以发展。四、项目研究1、土地研究：
区位分析——项目位于原昆明源瑞制药有限公司厂址。位于西二环路内，大方位为西市区黄土坡地区，目前该区域属于五华区，但基础设施落后，城市发展处于起步或急需改善阶段，为二环路内少有的发展滞后的区域，随着昆沙路的改造，该区域将迎来一个较大的发展机遇。四、项目研究周边环境分析——由于项目区域长期为厂矿、企业用地，地块周边环境较差，除东临昆沙路外，其四周尚未有城市规划道路形成，且南北及西向均为郊区农村民房所包围。加之道路建设以及附近二环路的影响，项目周边城市污染也十分严重。
配套方面分析——四周均为待拆迁之企业或现存企业，如蓄电池厂等；除南面为云南基督教神学院外，项目四周1公里范围内无完整生活配套。2、市场研究：
项目所在区域由于长期处于发展停滞阶段，且为传统的工矿企业所在地，所以并未形成较为完整、成型的居住型市场，其居住状态几乎全部都是猖狂企业职工宿舍的居住形式，并且其居住环境和条件都远远不能满足现代生活的需要。在近年的房地产市场的发展中，该区域因基础设施一直未得到妥善解决且土地问题纠缠，本项目所在区域也一直未被成规模地进行开发，而该区域形成的原有的、衍生的、后继的市场需求被掩盖和转移了，多数原生居住需求均已转移到西二环外的高新区如百大国际花园、美丽新世界等黄土坡外区域。
但是对于原生形成的居住习惯和需求来说，项目周边仍然隐藏着强大的市场需求，比如云铜、云冶等大中型企业就蕴藏着巨大的购买力市场。而且区域内尚未形成版块，开发项目也很少，市场供应量相对不足。况且，从西、北方向城市外对区域有认同感的郊县如富民、武定、禄劝等来昆人士也有极大诱惑。
因此，对项目市场而言，其市场机遇仍然大量存在，可挖掘的市场份额将因昆沙路及开发版块的形成大大增加。五、项目策划1、市场定位
目标市场定位——
昆明西、北片区，西市区工矿企业改善居住条件市场。
昆明市区范围中小户型居住需要市场。
辐射外地的中小户型居住市场。
目标消费群体——
周边企业（云铜、云冶等大中型企业）数万职工。
昆明市区年龄在35岁以下，收入中等的年轻人。
外地来昆人士。2、项目定位

昆沙路二环版块
西市区二环路内的精致型板式高层和生活化住区。

强化版块——昆沙路改扩、二环内开发渐稀，项目易成为风向标。
细分客群——项目由于规模不大，不能以多元化、丰富化的大社区为内容，必须细分锁定目标客户群来规划项目。
高盘带头——周边楼盘品质普遍档次不高，市场需要具有典型性的、针对性的、较高品质的楼盘。
高品低就——目标消费群体的购买力有限与其自身成长性较快的需求以及其高品质的生活需求促使项目不能低品低就，反而应该高品低就。
完善配套——周边配套的不完善促使项目必须完善社区生活化的需求，所以需强化社区商业业态的规划与发展。3、产品定位

昆明精品住宅

二环板式高层离岛乐活社区项目规划
规划概念——因与昆沙路的路沿高差错列，为变不利条件为有利条件，充分利用高差进行设计，将路外城市杂乱人流、车流排除在社区之外，建议以“离岛”概念来规划设计项目。离岛概念示意离岛概念性规划设计项目规划设计思路
规划概念——离岛社区。
以高层板楼南北排列并且适度围合的方式将项目形成一个与外界环境（昆沙路、周边村落民房以及附近山丘）相独立的岛屿式设计的社区，以使社区在区域内现有条件下尽可能独立存在，不受外界干扰，甚至不依附周边就可以独立自给自足，独立生活。

社区功能——住宅与社区商业结合型社区。
项目规模小，无法自身完成大型市政配套，但满足基本生活的社区配套完全必需而且能够存活发展。所以住宅与社区商业是相辅相成的。
项目规划设计思路
建筑排布——阵列式内围合
地块的南北朝向和昆沙路的方向决定了建筑将以阵列方式进行南北排布，以顺应采光通风之需要，同时也避免直接面临小屯山的压逼和昆沙路的噪音污染。但为阻隔社区外围的影响，建筑的住宅列阵后，将以商业围合的方式形成社区对内外均可的社区商业形式，且根据社区发展需要以开合自如，保证独立性，也保证商业发展的需要。项目规划设计思路
建筑设计
——住宅形制
18+1层高层板式建筑，建筑的突兀将使其从低凹的地势中拔地而起，在杂乱的周边视觉中收束视觉焦点，形成区域标志性建筑