长租公寓的运营模式及前景分析报告.pdf

实用标准文档

长租公寓的运营模式及前景分析

公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这

种新的生活方式的兴起。在长租公寓的发展历程中，有三个标志

性的事件昭示着长租公寓的崛起：

第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是

2014年雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓成为标志性的事

件；

第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环

境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策；

第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越

多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商

展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行

业发展步入新阶段。

一、长租公寓背景概述

(一)我国长租公寓市场概况

随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”

切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公

寓。在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研

究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业

模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015年，我国

房屋租赁的交易额总规模就达到8000亿元左右。目前国内城镇

文案大全
实用标准文档

人口约7.7亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3亿的人口

需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓

前景被普遍寄予厚望。

表：我国租房人口数量（单位：亿人）

(二)租赁业务分析及研究方向

在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经

获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产

开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同

时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。

在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加

上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更

偏向于稳健增值型。

二、长租公寓市场分析

(一)长租公寓市场整体分析

未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国

家新型城镇化规划》的进程，2020年在国仍有2亿以上的流动

人口。庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。此外，租赁

文案大全
实用标准文档

市场长期存在的底层因素，如千禧一代进入主力消费市场带来消

费升级的需求，以及租赁市场信息不对称等行业痛点的改善，也

在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应，使得整个

品牌房屋租赁市场进入一个新的加速阶段。公开资料显示，中国

房屋租赁市场规模在2016年已超过万亿元。按目前的市场空间

估算，整个房地产服务市场空间在5.3万亿左右。

(二)长租公寓政策分析

2015年以来，关于住房租赁市场，利好长租公寓发展的政

策层出不穷。2015年住建部等相继出台了《住房城乡建设部关

于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》和《关于放宽提取

住房公积金支付房租条件的通知》，鼓励住房租赁市场的发展，

并放宽了住房公积金支付房租的条件。2016年国务院首次提出

了建立购租并举的城镇住房制度，并确定从增加土地供应、发展

租赁企业、规范中介服务等多方面促进我国住房租赁市场的发展。

2017年住建部、发改委等9部委发布《关于在人口净流入的大

中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取深圳、广州、南京

等12个城市首批试点住房租赁业务。在中央政策的推动下，地

方政策开始跟进，目前已有20多个省（直辖市）出台了相关鼓

励扶持住房租赁市场发展的政策。以北上广深为例：

1.北京：5年内将建立租购并举的住房制度

2017年4月，北京市发布《北京市2017—2021年及2017

年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供

文案大全
实用标准文档

应计划》,明确未来5年内将建立购租并举的住房制度。

2.上海:新增租赁住房用地供应全面启动

2017年7月24日,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地

正式成交。这标志着上海新增租赁住房用地供应全面启动，积极

推进购租并举住房体系建设迈出坚实一步。

3.广州:承租人符合条件子女可就近入学

2017年7月，广州市政府办公厅印发《广州市加快发展住

房租赁市场工作方案》，明确赋予符合条件的承租人子女享有就

近入学等公共服务权益，保障租购同权。此外，广州还将加大住

房公积金对租赁住房的支持力度,提高公积金提取额度。在落实

税收优惠方面，《方案》提出，对依法登记备案的住房租赁企业、

机构和个人落实税收优惠政策支持。

4.深圳:引导房产开发企业开展长租公寓经营

2017年7月7日，深圳市规划国土委在官网通告,发布《深

圳市住房建设规划2017年度实施计