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大幅度提高经验.pdf

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购物中心租金水平和最户组合的商业购物中心的组合，这个圆桌会议 经常是在成熟的购物中心，甚至是招商超过100%的购物中心当中进 行讨论的，因为在我们从2006年开始跟中国品牌商接触的时候，出 现了一个非常有意思的现象，抱怨，抱怨的缘由是说，当一个购物中 心在他刚刚成长的时候，我一个零售品牌跟他一起长大，当他销售品 牌好转以后，却要求提供很高的租金。这样的方式不可以肯定的讲是 好是错，但是一定要跟我们购物中心，最终的目标保持一种吻合，同 时我们现在可以肯定的讲，恰恰是因为盲目的提高了租金，对租户的 选择，最户的品质，应该说关注度不如在前期更为关注了，已经在中 国部分购物中心当中出现了不如开业时候的品牌组合更加吸引人的 情况，但是租金水平确确实实是非常高的，从物业价值角度。但是从 客流吸引力，消费者心理的形象都受到了一些损伤，购物中心追求一 些什么，是咱们今天下午圆桌会议要重点讨论的问题，今天下午圆桌 会议讨论5个问题。因为主题曾经跟一部分圆桌会议嘉宾沟通过，也 有一部分没有沟通过，今天用这样一个平台，进行讨论也是考验我们 专业程度的方式。【【【【郭增利郭增利郭增利郭增利】：】：】：】：我们完 全是打乱顺序的，同时我们建议，为了烘托咱们会场的气氛，在座的 某一位代表，可以指定某一位嘉宾回答某一个问题，可以围绕我们圆 桌会议的主题，也可以以这个为基础介绍。1、如何评估购物中心租 金水平的潜力？2、主力店免租期的长短与哪些因素有关系？3、如 何完成合理的租户组合的招商？4、不同定位的购物中心所反映的功 能有哪些不同？5、怎样权衡租金水平和租户（质量）的关系。第一 个问题，还是由咱们本土的购物中心来回答比较好，因为是不是购物 中心这个租金可以无限的涨下去有的租金每年30、40%，持续递增的 比例到什么阶段，这个受到相关因素的影响，在这方面因为我印象比 较深刻的是深圳的龙华商业中心，因为他的开业时间不长，我想对于 这样一个购物中心，他对未来租金的增长潜力，王董事长应该有一个 理解，所以希望王总，还是像今天讨论一样，按我们的建议用比较短 的语言，能够把你对龙华商业中心未来的租金，到底到什么程度？甚 至一些重要的业种，业态跟大家做说明。【【【【王浩宇王浩宇王浩宇王 浩宇】：】：】：】：耽误大家时间，今天又是时间拖了，我长话短说，龙 华商业中心是区域型购物中心，开业时间是06年的9月1号到昨天 开业2周年。应该说龙华商业中心在招商的过程当中，开业的时候达 到93%，当时我想预留10%，但是后来因为商户进来了，达到93%， 半年以后，我评价三个周期，半年一年两年，半年以后应该说招商不 是问题了，选商上，给我们摆着一个新的难题，这个地方根据区域的 定位，国际品牌不可能进去的，国内品牌又分好多类，我如何选择国 内品牌？我们这里面其中主力店是国际品牌的，我们自己这一块国内 品牌为主，我想如何达成平衡，开发商的利益追求最大化，最大化到 什么程度，供应商租金承受要承受到什么程度，租金承受占整个销售 成本达到多少才合理，这个确实经过很长时间的磨合，不同区域的消 费综合不一样，不是面积小了，销售少，或者面积增大了，面积同比 增加。在合同中我们认为12个条款当中，特别在乎租金的递增和租 金的起始时间。应该说，我们在商品类别中，我们合同中规定，07 年的9月1号，我们就可以递增10%，餐饮类的第三年开始递增8%， 实际上我在这里短说一句，通过我们项目的衡量我仍然可以增上去， 第一年商品类递增实现了商品类第二年昨天也应该递增10%，我在临 走之前商议这一次的递增减缓，不是商户承受不了了，我觉得应该让 商户在我们这里赚钱。大多数商户是可以承受的，如果这么无限制递 增下去，商户对我们信任度，对我们将来发展潜力担心，所以我们这 次决定在08年的9月1号开始递增到10%，暂缓递增，暂缓没有搞 一刀切有的长达暂缓9个月，我把递增延期了，根据不同商户，不同 位置，还有整个两年之内销售的情况，我们做了客观的评估，评估的 内容我们采用19个评估指标，他在我这里为我不给他递增为有的给 到延缓3个月递增有的延缓到9个月，各项指标衡量100多家商户都 给予了，不同程度的租金减缓递增，换了一个名词，租金支持，餐饮 我们也有一些减缓的条件，餐饮递增我是两年一递增，商品类一年一 递增。我说这个想说明，购物中心和供应商合作其实是利益经营平衡 的合作。不是你这里好了，无限制继续下去，如果无限制下去一定程 度肯定会崩溃的。所以我们要提前预防到可能出现的崩溃。我们跟供 应商之间的合作更和谐了。甚至有时候出现山高水低的时候，供应商 主动和我们配合，我们常想难关到来的时候，谁和我们一起渡