人均GDP与房价的关系.doc

房价问题讨论之一：台北香港房价与大陆比较分析

本人以研究钢铁为业，而钢铁与固定资产投资从而与房地产有关，于是自然也就关注起房地产来。关于房地产是否存在泡沫，泡沫大小，是目前热议的焦点之一。近日收到台湾元大证券的一篇研究报告，其中有台北和香港平均房价与人均GDP的比较数据。这个报告是有关2006年下半年经济运行的，因此我认为它反映的应该是近期的情况，有助于我们对房价问题的认识，特提供给关心房价问题的各位同仁参考。

以下比较仅引用元大证券报告中关于台北和香港的人均GDP和住宅均价（以“坪”为单位）的数据，其他数据是本人收集并计算的。如有不妥之处，敬请同仁指正。

1.台北市：平均房价38万新台币/坪（其中“豪宅”为100万新台币/坪），除以3.30579（坪与平方米换算系数），为114950新台币/平方米；按国家外汇管理局公布的2005年12月折算汇率1台币=0.03083美元，等于3544美元/平方米；同期台北人均GDP14653美元，可购房面积=14653/3544=4.13平方米。考虑到元大证券采用的单位可能是使用面积，故除以系数0.8（塔楼、板楼和小高层建筑面积折算为使用面积系数的均值），得5.16平方米建筑面积。

2.香港：平均房价85万新台币/坪（其中“豪宅”400万新台币/坪），除以3.30579,为257125新台币/平方米，折合7927美元/平方米；香港人均GDP36800美元,人均年GDP0可购房=36800/7927=4.64平方米。（香港房价以建面为单位，新盘与旧楼综合成交价低于此数，这里说的是新盘价格）

如根据《中国统计摘要2006》，香港2005年人均现价GDP199638港元，按国家外汇管理局公布的2005年12月的港币汇率，1港元=0.12897美元，为25747美元/人；人均年GDP可购房=25747/7927=3.25平方米。

3.北京市：2005年人均GDP44441元人民币（《中国统计摘要2006》），如按台北人均GDP与房价之比，应能以平均8613元/建筑平方米的价格购房5.16平方米；如按香港人均GDP与房价之比，应能按9578元/建筑平方米的价格购房4.64平方米（以元大数据为基础），或按13674元/建筑平方米的价格购房3.25平方米（以国家统计局数据为基础）。

北京实际：2006年2月14日《北京晚报》报道“来自市建委的统计数字显示，2005年，全市商品住宅期房预售平均价格6725元/平方米，比上年上涨了1083元/平方米，涨幅为19.2％；其中普通商品住宅6721元/平方米，同比增长10.9％。”根据2006年5月8日《北京晨报》报道，2006年1-2月北京市平均房价（新楼盘）6776元/平方米。按2005年人均GDP和平均房价计算，人均GDP可买商品住宅6.6建筑平方米。

北京市的房价是全市平均数，也包含郊区县，市区（五环以内）房价大约为10000元/建筑平方米，国贸周边（如富力城）公寓楼大约1.3万元/平方米，远郊和郊区县大约4000-5000元/平方米，近日从报纸广告看到远郊也有2000元左右的。但人均GDP同样包括郊县，因此数据是同口径的。

4.全国：2005年人均GDP13985元（《中国统计摘要2006》），按2006年1-5月比上年平均数增长6%计（按当年价计算，2005年比2004年增长13.37%），2006年1-5月份人均GDP14824元；根据国家发改委公布，1-5月份全国商品房均价3199元/平方米，人均GDP可购房4.63建筑平方米。但由于商品房基本上是城镇才有，而城镇人口人均GDP远高于农村，经测算城镇人口人均GDP大约可购房8平方米。

上述测算的结论是，以人均GDP衡量，中国大陆平均房价明显低于台北和香港；北京房价高于全国城镇平均数，但也低于台北和香港。
另外，尽管建房支出被计入GDP“资本形成”类别，但总体上我国大陆GDP中居民可支配的收入比例（包括买房）低于台北和香港。考虑到这个因素，大体上中国大陆房价与台北和香港差不多，可能略低一些。

顺便提出几个基本观点供批判：

第一，土地是稀缺资源，今后只有上涨而没有下降之理。当然正如有的朋友所说，世界上几乎没有什么东西不是稀缺的，尤其是购买土地的钞票同样也是稀缺的。那就要看土地和它的等价物哪个稀缺程度更高。就世界大多数国家特别是中国的情况看，其答案是不言自明的。根据《中国统计摘要2006》的数据计算，以1999年为基数，2005年居住用地价格累计指数为1.538,年均上涨7.44%，高于同期房价上涨幅度。土地价值是房价的组成部分，因此从长期看，从全国平均看，房价不会下跌，能涨得慢一点就不错了。当然，这不排除个别上涨过快的年份和城市出现暂时性回调。

第二，房价跟随人均GDP上升是完全