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酒店筹建面临的问题与对策
我们酒店职业经理人有的同志参加过酒店的筹建，有的参加过开业筹备。但是现在我们也赶上了中国酒店发展很好的机遇，怎么样把握和充分利用这个机遇对于我们新的酒店职业经理人来说在专业水准、专业能力方面，特别是在除了日常的酒店的运营管理这方面之外，它更多的体现在酒店的筹建过程中间，筹建也给了我们酒店职业经理人更多的展示的舞台。
今天根据我对在过去一些经验还有现在当今的咱们酒店这一次建设的大潮，我围绕今天这一次论坛的主题，我想简要地跟大家探讨六个方面的话题。
围绕酒店筹建主题我们从六个方面进行跟各位领导、各位同行、各位朋友进行交流。
一个是背景与机遇，问题与误区，角色与定位，技术与艺术，关键与特色，更新与改造，希望对大家有所启示和帮助。
第一个话题我们现在确实感到职业经理人赶上了非常好的机遇，从酒店筹建这个角度来看，酒店建设的数量整个行业酒店的规模发展很快，另外在众多的投资人涌入酒店行业进行酒店投资中间，他的投资热点现在跟以往不太一样，一个是民间资本、第二是房地产企业，这两个跟过去的由国有资本建设为主体，已经发生了全面的转变。
第二就是奢华型，现在五星已经满足不了要求，特别在和平年代，大家对奢侈型消费，尽管我们国家现在还处在一种没有到小康的状态，但是奢华型的消费随着世界的这一种潮流在国家也体现得非常明显。
第三个特点所有的酒店都有一个升级改造换代的概念，一方面是满足消费者消费需求的变化，另一方面是适应竞争的需要。在升级改造的过程中间，这就有一个前提，有些酒店能升上去，能改造上去，有的酒店升不了，这里头就是也追诉到以前，也与酒店底子打得好不好有关系。
第四个特点就是向两极发展，一个是经济型，当然经济型的概念，我个人不太赞成，咱们现在把这种酒店的形态叫经济型，理解上有点偏，我认为还是用3B酒店概念可能更简练更准确一点。
第五个特点就是两个方面并重，一部分全部新建，另一部分改扩建。
第六个特点就是酒店建筑群它呈一个群形发展，就是说它不再是原来在城市中间单独的一个酒店，有的是为了整个城市或者某一个区域开发区的配套，有的是为了小区的配套，现在很多房地产公司搞酒店，它是把会所改造成酒店，即满足业主的需要，同时又给开发商留了一块资产。这里头有很大的运作上的奥妙，所以房地产公司利润来源很大就在这一块，简要地说它的建设成本全部可以摊到其他的商品房里头去消耗掉，所以房地产公司一般开发的这些酒店只要它能满足运营，就OK了，而且它能做到帐面完全营利，所以再有好的知名的酒店管理公司来管理为它的下一步的资产进行交易，因为再交易的时候是按照市场评估加，所以说无形中获得很大的差异，而且避税了。
第七个特点我觉得也要引起我们职业经理人的高度重视，就是现在的集群效益，出现了酒店群，这一点也要引起我们高度重视，这在我们将来选址，包括选择我们的职业方面应该考虑这个因素。
第八个特点就是整个酒店业的建设，可以说一方面经历了成长到成熟这个阶段，因为一开始我们很多人都不懂酒店，对酒店的理解非常肤浅，或者说一点概念都没有，逐步地经过改革开放近30年来的努力和实践，已经有一定的经验，有一定的总结，但是有的酒店建得很成熟、成功，但是第二个特点就是我们现在很多失败的案例依然在重复，所以科学和进步和愚昧、失败同时存在，这两种现象同时存在。有的酒店建成的之日就是亏损之日。
最后一个特点就是两权分离，所有权的经营权的分离这种现象越来越普通了，酒店投资人自己建自己管这种现象越来越少，即使自己管理也是分层了，有经营投资的和管理的分开了。这种现象直接会导致对我们职业经理人的要求提高了，投资人不停地算帐，所以对你的期望值就很高，所以我们如果大家有机会参与酒店筹建的话，在前期无论是自己将来管理，经营不经营这个酒店，还是应该有一种精神把这个酒店建好，给后面人打一个好的基础。
世界的酒店建设现状大家看一下，我就不展开说了。
总而言之全球目前因为离二战以后一直处在一个全球整体和平的状态，和平与发展成为世界的两大主题，在这种背景下酒店建设，全球也处在一个高速增长期，当然我们中国和印度增长得最快，美国增长与它现在出现的次贷危机有关系，因为它原来美国为了刺激他的经济的复苏和发展，所以对信贷政策这一块放得比较宽，所以导致了这种现象，美国有五千间房子，像航空母舰巨型的酒店，所以说投资很大。
所以他之所以建这样的酒店与国家的信贷政策有关系。
行业增长的原因一方面民营资本的大举进入，另一方面与外资酒店圈地有关系，国外资本它快速地进入我们国家酒店行业有几种形式，一种是它通过一些，就像最近我们国家的利息在升高，美国的利率在下降，大量的国际的流动的游资，金融上也叫热钱，会大量往投资价值高的地区流动。
所以现在为什么有的外资酒店管理公司，它为什么也可以代资，为什么房地产公司很轻松地得到投资公司，而这些投资公司背