在工业化、城镇化进程中集约利用土地的思考1.doc

在工业化、城镇化进程中集约利用土地的思考

吴江市土地学会课题组
吴江市国土资源局215200

摘要：集约用地是科学发展必然选择，在工业化城镇化进程中提出集约化用地的举措，并进行相关问题的探讨。
关键词：工业化、城镇化、土地、集约利用

在市场经济条件下，土地的集约利用是指随着土地价格或地租的上升，要求单位土地面积上的投入产出不断提高，并达到土地资源的最大利用，即土地利用强度、密度与综合度得到最优开发的一种土地利用状态。由此可见，土地集约利用呈现两种基本模式，一是在土地利用性质不变的情况下，不断加大单位土地投入量，以实现土地资源最大利用；二是通过改变土地利用性质，使土地利用方式得到最优开发。最近，本课题组围绕土地集约化利用研究通过调研，提出以下四个问题：
一、集约利用土地是当代经济和社会发展的必然选择
随着我国经济和社会事业的飞速发展，目前人口增长与土地资源减少，经济和社会事业增长，对土地需要量扩大，已成为当今社会二大矛盾。如何确保党中央提出18亿亩耕地红线不能少，是我土地管理工作者要研究的主要课题。合理利用珍贵的土地资源，是贯彻落实科学发展观的重要内容。我国正处在加快推进工业化和城镇化的发展阶段，需要新增大量建设用地，而人多地少的国情，要求我们必须把节约土地放在重要位置，提高现有土地利用率，以节约、集约利用土地来保障科学发展。实施土地集约利用，可以防止因粗放方式利用而造成土地浪费，有效控制新增建设用地，从而起到有效保护耕地，确保国家的粮食安全；实施土地集约利用，有利于城市建设中土地效益的提升，有利于体现土地资产的价值，有利于土地市场资源配置的不断优化；实施土地集约利用，有利于加强土地资源的管理，有利于土地资源对经济和社会发展的有效保障和合理供应。面对当今现实，我们别无选择，这是可持续发展的必然要求。
当前我国正处在推进工业化、城镇化，实现现代化的发展阶段，但集约利用土地的情况并不乐观。在工业化进程中，工业用地扩展迅猛，存在投资强度不够，产出率不高的问题。企业用地粗放利用，容积率偏低，由于工业用地价格受地方保护，诱使企业想方设法受让用地，甚至囤积闲置土地。在城镇化进程中，新建项目贪大求洋，致使土地利用失衡的现象时有发生，大广场、大马路、大绿地，使土地利用率降低，旧城区土地利用不合理现象得不到纠正，而城镇与郊区结合部土地利用比较混乱。以上这些虽属个别现象，但不可否认，这些现象是客观存在的，可见土地集约利用任务仍为艰巨。
二、实现工业化进程中集约利用土地的举措
随着我国工业化进程的发展，集约用地应引导工业产业结构的调整，引导企业自主创新，科技进步，引导循环经济的发展，引导工业化上新台阶。
（1）确立工业建设项目用地控制指标，提高工业用地准入门槛。
为解决当前工业项目用地普遍存在粗放利用，闲置浪费等问题，进一步推进土地集约利用，各地应结合实际为基础，以投资强度，容积率、建筑系数等强制性指标为重点，编制《工业项目建设用地控制指标》，该《指标》应由控制指标、集约用地要求和指标应用说明等内容构成。控制指标包括投资强度和用地效率（包括容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施等用地所占比例）两类四项指标，每项指标都明确控制“门槛”。以吴江为例，工业项目投资强度应在250万元/亩以上，容积率在0.8以上，建筑密度≥50%，行政办公及生活设施比例不超过7%。要严格准入门槛，达不到《指标》要求的，坚决不单独供地，而以进入多层标准厂房解决，以实现集约化要求。盛泽镇党委政府出台了《关于鼓励工业用地集约利用的意见》后，涌现出了一些集约化用地的企业典型案例，值得推广和借鉴。
（2）着力推进工业用地招拍挂，优化土地资源集约配置。
推行工业用地招拍挂制度，是对协议出让工业用地的终结，也是工业用地出让的一场革命。工业用地采用招拍挂，其价格不得低于公布的最低标价。通过竞争供地新机制，坚持“一个龙头放水”的竞争供地方式，充分体现工业用地价值，造就良好的用地市场环境。
当前主要工作是加强市场体系建设，完善价格形成和监督机制。既要加强有形的土地市场建设，提高土地市场透明度；更要关注多种工业用地成本变化，及时反映工业用地价格信息，并实施必要的调控手段，以确保工业用地地价合理及稳定提升。要进一步完善土地储备制度，牢牢把握好土地交易市场的主动权，有条件的地方可以开放工业用地二级市场，通过市场交易，提升工业用地集约水平。这方面要进一步规范政府对工业用地转让的监管，加大规划控制，用途管制和执法监察的力度，促进工业用地和谐利用和高效利用。
（3）建立工业用地退出机制，提高土地资源效益。
各地政府要积极推进城镇化过程中工业用地“退二进三”，促进产业的高端化、集群化发展，逐步腾退分散的工业用地，选择对外交通便捷的适建区布局。对已开发的工业用地，达