论中国楼市的命门.doc

论中国楼市的命门（上篇）此博文包含图片 (2014-04-0507:52:23)转载▼
标签：楼市房产财经资产泡沫调控 分类：时评
论中国楼市的命门（上篇）

（篇前语：抱歉，诸位！耽搁了一阵子，这次把《论中国楼市的命门》一文的上、中、下三篇一并发出来。之所以分成几个部分写，主要是因为篇幅比较长，中国的房地产泡沫积弊已久，一两句话也说不明白！另外写作也需要一点时间。
很多中国人憎恨、诅咒房价泡沫，但几乎每个中国人都关心楼市动向。尤其在时下，扑朔迷离的形势牵动亿万人的神经，因为大家看不清趋势和方向。这些年，似乎永远上涨的房价和政府的反复无常搞坏了中国人的脑子。在不同场合，中国房地产泡沫问题被问及了上百次，我也有点说烦了，所以干脆写出来。
由于是热门，媒体上关于中国楼市的文章很多。这些文章一个比较普遍的问题是下结论的居多，而没有或缺少仔细的分析和严谨的推导。有人说跌，有人说涨，大家看了还是一头雾水。
说实话，要不是工作上的原因，对中国的房地产问题我宁愿保持沉默。因为利益决定了一个人/组织的立场和态度。说房价还要涨，老百姓骂你走狗，说要跌，开发商骂你傻×，政府也不高兴。说先涨后跌更是里外不是人，涨的时候老百姓骂你，跌的时候开发商和政府骂你。这本身就说明了，在中国，房地产业是一朵被充分扭曲和变态的奇葩！
所以在本文的写作中，我尽可能的多分析和推导，尤其在本文下篇，将近六千字的篇幅几乎都是分析和推导。理解了这个分析和推导过程，中国楼市的命门在哪儿，楼市泡沫破不破，拐点何时出现等结论你甚至可以自己下。）

最近有关房地产的消息比较多，有说开发商资金链断裂，有说房价要暴跌，有说楼市要崩盘，有说各地酝酿松绑限购，政府要托市。这一点不奇怪，房地产业是中国经济的一朵奇葩，牵动亿万人的神经。

从去年两会到今年两会，关于房地产业，我在内部系统一直强调两个观点。其一，凡是经济泡沫就只有继续膨胀和上涨一条出路。中国楼市也不例外，如果没有了上涨动力，就要开始自由落体。相信房价能稳在空中，说明你既不懂得经济规律、也不了解实际情况，很天真。其二，寄希望于习李新政打压楼市、调低房价，让更多人买得起房，更天真。

要考察中国楼市，首先需要考察隐藏其后的经济增长模式。从本质上看，中国沿袭了前苏联的计划经济模式，虽前后历经多次改革，但成效不大，核心依然是政府主导经济，通过强制储蓄和大规模政府投资推动经济发展。当然，政府要投资就必须要有钱，大规模投资更是要有大胃口。那么，钱从哪儿来呢？——名目繁多的各种税费，卖地的收入，国有资产的收益，以及社会福利保障上的减支（紧缩在教育、医疗、养老等社会福利保障上的支出，让民众自掏腰包也算是中国政府的一种奇葩的创收方式吧）；当然也可以举债（国债、地方债）。

其实理解一国的经济增长模式，一种更简易和直观的方式是看国民收入如何分配，以及由谁来花。是藏富于民，让老百姓自己花自己的钱，还是想方设法把老百姓的钱集中到政府手里，由政府花别人的钱。就这么一个不起眼的差别，造就了世界各国千差万别的经济土壤。从实践来看，中国和美欧先进工业国分别处于经济增长可选模式的两个极端区域。

了解了中国经济的增长模式，就会明白一年几万亿的卖地收入，以及房地产业带动上下游几十个产业所增加的税费收入（当然也带动社会就业），对中国政府来说是多么的重要。没有了这笔钱，中国政府将无法运转，大规模投资更无从实施。

这里也不得不提到另外一个因素。最近十几年，中国权贵阶层（或称阶级）羽翼日渐丰满，房地产业堆积沉淀了他们大量的灰色收入，他们是楼市泡沫的最大既得利益集团。调控房地产业必然将遭遇来自中国权贵阶层的强大阻力。所以习李新政可以树起全面改革的大旗，可以大力反腐，但绝不会对房地产业全面动刀。对房地产业全面动刀就意味着要向中国权贵阶层宣战，无疑，这将动摇习李政权的基础。

正是以上这些经济和政治上的因素决定了中国历届政府对楼市的真实态度:依赖与呵护！中国政府绝不是没有能力治理楼市泡沫，而是没有动力！事实上，只需征收高额交易所得税这一条就足以有效遏制炒房客对房产的大量投机性需求，但政府并没有也不会这么做。习李新政以来中国政治气象一新，但对楼市的真实态度不会改变，寄希望其体察中国老百姓呼声，果断刺破楼市泡沫的幻想要趁早抛弃。

既然中国政府对楼市的真实态度是依赖与呵护，那为什么还要调控呢？一方面是安抚民意的需要，另一方面也是维持楼市泡沫的需要。如果不加调控，楼市泡沫恐怕早已过度疯狂而破裂，这是中国政府和权贵阶层最不愿意看到的结果。

因而我们看到的情况是：每当楼市疯狂时，政府就调控打压；而形势危急时，就转向稳增长、保就业。而启动楼市无疑是稳增长、保就业的核心。这就是最近十年中国政府不断重复在做的事情。泡沫迎着调控不断生长，房价迎着调控一路上涨，就不难理解了。