设备维修、维护、保养基础知识(讲师手册).doc

课程名称设备维修、维护、保养基础知识课程时数2小时讲师课程目的了解设备管理理念，设备管理的方法介绍培训对象技术人员使用教具投影仪教学方法讲授法、案例分析法讲义具体内容：
物业管理服务的设备管理意义：随着建筑现代化的发展和人们生活水平的提高，对设施、设备运行的依赖性越来越强，房屋的设备、设施越来越复杂，管理要求越来越高。
设备、设施管理是一项极为重要的基础管理工作。
（属客户的预期利益）利益种类：预期——基本要求的好处、
假定——希望得到的好处、
附加——客户还没想到的好处。
属物业管理中常规性的公共服务项目（服务内容分类）
常规性的公共服务
针对性的专项服务
委托性的特约服务
有利于完善物业使用功能和实现物业保值增值。
有利于推动物业管理，反映出物业管理公司的管理水平及企业形象。
物业管理服务的设备、设施构成（十大类）
物业管理中常见的设备、附属设施，主要有供电设备、给排水设备、消防设备、电梯设备、空调暖通设备、电讯设备、安防设备、楼宇智能控制设备、加工维修工具设备、房屋本体及其附属设施。常见的公共设施，主要有道路、绿地、停车场库、照明路灯、给水设施、井、化粪池、垃圾箱（房）等。
物业管理服务的设备管理服务质量意识
ISO9000：2000版中八项质理管理原则
以顾客为关注焦点、领导作用、全员参与、过程方法、管理的系统方法、持续改进、基于事实的决策方法、与供方互利的关系。
“与客户为中心”、“创新意识”、“工作激情”

1、建立正确的职业观；
2、建立和谐的工作关系；
3、积极主动的工作态度；
4、脚踏实地的工作作风；
5、娴熟服务技巧；
6、上门服务的规范要求：
设备管理的运作方式：
房屋设备、设施管理主要包括运行管理和维修管理两大部分，一般由物业管理公司的专业部门主管，由专业人员负责。基层管理有分散的综合性管理（介绍目前发展公司设备管理模式）和集中的专业性管理等方式。（介绍管理公司的设备管理模式）
专业技术管理和组织管理
爱设备-懂设备-用设备-修设备-管设备，只有具备这种素质的人才能与机器交流，才能与机器之间形成默契。
设备管理的内容：
基础资料、（房屋设备技术档案、设备卡、管理账册）
设备运行、（运行使用维护、值班和交接班制度、设备运行时间安排）
在物业管理中，设备运行管理是管理过程中的重要一环，它关系到物业的使用价值的体现，是支撑物业管理活动的基础。设备运行不好，不但会直接影响业主的生活质量和生活秩序，而且会严重影响管管企业的社会声誉，它的重要性和原因就在于：其一，物业内部环境是一个相对封闭的人造小环境，小区和大厦建造标准越高，居住办公条件越高尚，与外部环境相对隔离的程度就越大。供电、供水、电梯、空调、通风、排污、照明、消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运行的依赖性就越强；其二，设备运行成本在物业管理运作中占有相当大的比重，尤其是大厦的设备运行管理。设备运行管理的好坏，直接关系到业主和租户的利益，同时也关系到物业管理企业的效益；其三，用户（业主、租户）满意程度是评价物业管理企业服务质量和管理水平的综合尺度，用户满意程度的第一直觉几乎都与设备运行的优劣有关。物业设备运行体系是一个庞大的系统，了解熟悉是一个由表及里，由浅入深，由静到动，由知其然进而知其所以然的长期过程。作为物业管理公司保障设备运行管理和操作的每一位员工，都应当把熟悉认识过程当作本职工作的必需部分。对熟悉程度不同的员工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。员工之间，包括管理层和操作层，提倡"能者为师，不耻下问"，要求"互教互学，共同提高"。这样，逐渐使从事设备运行管理的全体员工，对管理对象的认识做到"心中有数，有案可查，有据可依"，使设备运行管理工作建立在扎实的基础上。物业设备运行目标从物业管理行业角度包括以下四个方面：
安全性、可靠性、舒适性、经济性、

设备维修、（定期检查、日常保养、维修质量标准）
设备能源、（水、电、气使用的合理性分析和改进）
文明安全（设备的运行安全、维修设备和人安全、
技术资料的统计分析目的：以最少的投入获得最大的经济效能
管理制度：规范管理行为，表格化操作，让每一个贴近机器的人操作一致。（管理制度化是专业管理的特征之一）
维修工程的分类（检修等级）
日检：属巡视检查维护，对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油等现象，如实记录运行数据。
月检：属预防性检查。对设备性能进行检查，对检查出的故障隐患部位进行修理或调整，保证设备正常运行。
季（半年）检：属维护性检查，对设备进行清扫、加油、调试。
年检：属恢复性检修。对设备局部解体着重恢复设备的电气性能、机械和精度，视状况更换主要零、部件及附属装置。
大修：属彻底性修理，对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装