东方名都项目提案(修改).ppt

河北省•黄骅新城•中捷产业园区东方名都营销策略提案第一部分市场理解从城市规划看市场走势【市场理解】【规划条件】黄骅新城规划图东方明都的区位规划条件同时具备“一新一熟”两个基本特征：
新：
东方名都项目位于渤海新区、黄骅新城规划核心区，将面临黄骅新城诸多规划利好的发展机会；
熟：
中捷产业园区拥有沧州地区诸多独一无二的发展资源，产业基础和生活配套都已经至臻成熟，发展条件得天独厚。中国人民银行自7月7日起上调贷款基准利率。这是中国人民银行今年以来第三次上调利率，也是自2010年开始本轮紧缩货币政策以来，第五次加息。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率也作出相应调整。调整后，一年期整存整取定期存款利息为3.50%，一年期贷款利息为6.56%。
点评：逐步放量的开发市场面临的却是逐步紧缩的银根政策周边竞争个案【市场理解】【周边竞争态势】占地面积：约200亩
建筑面积：约20万平方米
开发商:黄骅市御景房地产开发有限公司
产品形式:高层板楼、花园洋房
工程进度：2012年年底入驻
产权年限：70年
户型：一期130平米以上三居、90平米二居
朝向：南北占地面积：约200亩
建筑面积：19万平方米
开发商：天津博远置业有限公司
产品形式：高层板楼、花园洋房
工程进度：一期主体二层，2012年年底入驻
产权年限：70年
户型：85-360平米
朝向：南北占地面积：
建筑面积：5万平方米
开发商：河北盛泰集团
产品形式：多层板楼、
工程进度：动工，2012年年底入住
产权年限：70年
户型：90-140平米
朝向：南北占地面积：8838平米（写字楼）；13783平米（公寓住宅）
建筑面积：3.5+2.4万平米
开发商：一建集团
产品形式：高层写字楼酒店、公寓、普通住宅
工程进度：动工，
产权年限：写字楼规划50年，公寓住宅70年
户型：60-90公寓90-120住宅
朝向：占地面积：9700平米（写字楼）；14500平米（公寓住宅）
建筑面积：8万平米
开发商：一建集团
产品形式：高层写字楼酒店、公寓、普通住宅
工程进度：动工，
产权年限：写字楼规划50年，公寓住宅70年
户型：60-90公寓90-120住宅
朝向：区域【市场理解】【总结】第二部分项目理解【项目理解】【东方名都】：基本指标优势/机会：
规模较大
具有较强影响力
市政配套规划完善
商业规划配套完善
……重要结论：依托整个大社区大规划，分期突出项目卖点，形成自身优势，采用房源推售控制、价格梯次提升形成销售支撑。快速销售快速回款。第三部分客群定位细分【客群细分】【目标购买客群】消费者购房所能承受的房价
近两年由于供应不足引起的价格虚高，造成一定的二手房价格倒挂现象；
黄骅属于沿海、后发优势明显的城市，新城纯住宅房价基本在3500-4000元/平米，但富有阶层具有在一线城市或沿海中心城市购房置业的实力。
消费者购房面积的选择
早期市场产品结构尚处于多样化初级阶段，产品品质尚未有质的提升，因此购房客群的心理需求仍处于以“地段、价格、面积”为主导的低层次导向阶段；
但由于黄骅新城的规划起点较高，外来大型房企的逐步进入和新的产品开发模式的引入，市场需求导向将逐步的得到引导和扭转，向以“功能性、舒适型”的需求导向转变；
从名人高尔夫及丽水湾等项目销售状况来分析，90-130平米面积区间属于相对经济型住宅，160平米以上错层、复式和跃层属于相对宽裕型住宅，旺盛而强大的购买力对户型面积的需求弹性较大。感性吸引【客群细分】【需求分析】第四部分产品定位建议因中捷地理条件以及推广条件的局限性，项目注定是面对全黄骅及周边地区进行覆盖行推广。且项目体量较大，分期开发。各阶段针对市场及客群变化采取相应的调整。因此后期无法直接的从买受群体中进行客户定位筛选，并客户定位的条件下，设计产品。
【产品定位】【项目分期建议】一期品质塑造策略（高层&小高层）——户型定位建议【产品定位】【一期户型】：一期户型概念
切入市场，打响知名度，在与周边竞争项目中获得优势。建议：

舒适型二居为主，紧凑型三居为辅。配合少量舒适型三居；
舒适二居户型面积区间建议为：80-90平米；
紧凑三居户型面积区间建议为：105-115平米；
少量舒适型三居户型面积区间建议为120-130平米；户型【产品定位】【一期户型】：紧凑户型建议二期品质升级策略（多层&洋房）——户型定位建议宽松尺度•宜居生活
Mini洋房亮相本项目户型设计仍以舒适型为主要特征，因此，户型设计应做一些必要的升级，建议：

以紧凑型三居为辅、舒适型三居主，配合少量创新的舒适型四居；
舒适二居户型面积区间建议为：90-100平米；
紧凑三居户型面积区间建议为：110-120平米；
舒适型三居户型面积区间建议为