物业小区人员配备方案30011.doc

物业小区人员配备方案
A、管理服务人员
（1）管理服务主管人员无论面积多少，均应设项目经理1人。10万~30万平方米，可设副经理1人，服务中心主管1人,保安主管、工程主管、环境主管各1人。对超大型社区，则可以分设管理服务中心,人员配备遵循上述标准。
（2)楼宇巡查人员10万平方米以下不设楼宇巡查员；15万平方米设1人；20万平方米设2人；30万平方米以上设3人。
(3）服务中心人员5万平方米以下设管理员1人；5~10万平方米设2人;10～15万平方米设3人；以后每增加10万平方米，增设1人.如达到30万平方米以上，则按项目的实际情况，有可能增设新的服务中心，新服务中心的人员配备标准按30万平方米以下情况类推。
B、安全护卫人员
（1）安全护卫主管人员30万平方米以下配置主管1人，保安班长3～4人.
(2)保安员
1）全封闭小区（人车分流）每个出入口至少设置6人（三班倒）.
2）巡逻保安员每3人一组可监护面积5万平方米左右(三班倒)。
3）封闭停车场出入口处应设置3人（三班倒）。
4）智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人（三班倒）.
5）安全人员综合劳动定额：每4000~6000平方米配置3人（三班倒）.
C、工程维修人员
(1)工程维修主管人员
1)10万平方米以下配置主管1人，不设班长.
2）10～30万平方米,配置主管1人，设施设备运行班长1人,维修班长1人。
3)30万平方米以上可配置主管1人，运行班长1人,机电维修班长1人，综合维修班长1人。
（2）维修工
1）每个高压配电房值班电工3人。
2）每10万平方米配置水工1人。
3)*＊空调系统每10万平方米配置1人.
4）每10部电梯配专职电梯工1人。
5）每10万平方米配置维修电工3人。
6）每10万平方米配置综合维修工2人。
7）机电维修人员综合劳动定额:每10万平方米配置10~12人。
D、清洁卫生人员
（1）保洁人员综合劳动定额4000～6000平方米配置1人。
（2)清洁主管人员10万平方米以下,配置主管1人，班长1人；10万～20万平方米，配置主管1人，班长2人；20万平方米以上,每增加5万平方米增设班长1人。
（3)保洁员
1）楼梯清洁：14层/h＊人(1梯4户）.
2）擦楼梯、楼梯扶手、护栏、地脚线：8层/h＊人(1梯4户）.
3)地面清扫：500平方米/h*人。
4）洗地毯：100平方米/h*(2～3）人。
5）刮玻璃:15平方米/h*人。
6）清洁电梯轿厢（抹钢油)：1个/10min.
7）清洁8层以下楼房（无电梯）：5单元/d*人;9层以上楼房（带电梯）:10层/d*人。
E、园林绿化人员
（1）园林绿化人员综合劳动定额
1)室外绿地管理：每6000平方米绿地面积需绿化工1人。
2）室内绿化管理：每2万平方米建筑用地（或200户业主以内）配1名绿化工,每10万平方米配2~3人。
（2）园林绿化主管人员30万平方米以下,设主管1人,园艺师2人,不设班长；30万平方米以上,设主管1人,班长2人，每增加10万平方米配置园艺师1人。
（3）绿化工人
1）绿篱及灌木修剪
a、墙状绿篱：人工20m/h；机剪50m/h.
b、丛生或块状绿篱：人工25平方米/h;机剪50平方米/h。
c、球状绿篱：直径1m球形,4棵/h。
2)大树修剪
a、冠径15m以上,需3人配合,1棵/8h*3人.
b、冠径10～15m,需3人配合，3棵/8h*3人。
c、冠径5～10m，需2人配合，12棵/8h*2人。
d、冠径5m以下,高3m以下，单人操作，平均2~5棵/h*人。
3)剪草
a、特级、一级草坪：机剪360平方米/h＊人。
b、二级草坪：机剪280平方米/h＊人。
c、三级草坪：用气垫机剪180平方米/h；割灌机剪60平方米/h。
d、四级草坪:割灌机剪40平方米/h。
4)淋水：人工喷淋平均500平方米/h＊人。
5）杂草清理：人工除杂草平均20~50平方米/h*人不等。
6）机械检修:正常的周期性检修每月2d/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。
F、物业管理人员综合劳动定额
（1)多层住宅：5万平方米以下，每人监护面积2500~3000平方米；5万～10万平方米,每人监护面积3000~3500平方米；10万~30万平方米,每人监护面积3000～4000平方米。
（2）高层住宅、写字楼：5万平方米以下，每人监护面积2000~2500平方米；5万~10万平方米，每人监护面积2500~3000平方米;10万~30万平方米,每人监护面积2500~3500平方米。