香港房地金融市场发展特点与启示.docx

香港房地产金融市场发展特点与启示2003-05-28中国房地产金融作者：中国建设银行房地产金融业务香港培训班2002年11月5日至12日由中国建设银行总行房地产金融业务部孙冰峰副总经理带队建设银行总行和部分分行房地产金融业务部的有关负责人和业务骨干以及总行人力资源部人员共30人在香港进行了房地产金融业务培训。培训的主要目的是通过了解香港住房按揭市场情况及按揭业务运作吸取香港房地产与房地产金融市场发展的经验教训引进香港银行业的经营管理理念学习和借鉴有益的业务运作方式、操作流程、产品品种以及有关制度体系以不断规范中国建设银行房地产金融业务运作加快产品创新步伐提高市场营销能力促进业务的持续稳定健康发展。一、香港房地产金融市场的发展与特点1．1香港房地产市场现状1．房地产价格持续大幅下跌“负资产”借款人大量增加自1998年亚洲金融风暴以后香港房地产价格一路暴跌截至目前已经平均下降了6成半左右而且房地产市场仍未摆脱低迷和萧条没有止跌回升的迹象。由于香港居民采取购房形式的置业与投资意识非常强购房支出在香港居民的消费和投资支出中占有相当高的比例因此这次香港房价下跌持续时间之久、下跌幅度之大给香港经济金融发展和社会稳定带来了很大的不利影响。“负资产”一词的流行以及由此引发的一系列问题就是一个典型的例证。住房按揭是香港居民购买住房的主要手段银行按揭贷款成数一般不超过房价的7成但是由于房价的大幅暴跌许多按揭借款人所购房屋的市价目前已远不及其按揭贷款的未偿还余额成为“负资产”人士。根据香港金融管理局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查(28家认可机构提供的资料)：截至2002年9月底负资产住宅贷款总宗数70112笔；未偿还总额1180亿港元占按揭贷款未偿总额的比例达22％；按揭成数已达128％(如以原按揭成数为七成计算再假设近几年已还一成本金则表明房价下跌了68％)；平均利率大幅下调为最优惠利率减0．76厘(以前高于最优惠利率)。“负资产”人士和负资产按揭贷款的大量存在不仅影响了社会和经济稳定也大大增加了银行按揭业务的风险。针对上述形势香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房见后描述)抑制房价下跌等一系列措施香港金融管理局也放宽了利率限制(由原“最优惠利率十利差”变为“最优惠利率-2．5％”)并鼓励新按揭产品的创新。银行纷纷下调利率推出加按、140％超按、MortgageOne账户(见后描述)等新产品防范风险争取业务。发展商也以低于市价一至两成出售新楼并提供二按(见后描述)送印刷费、律师费和提供低价装修、低价出售家居等新措施招揽业务。2、满足不同收入阶层需要的住房供应体系有着“东方之珠”美誉的香港由于其作为国际重要经济金融中心的地位与其较为有限的房地产开发空间之间的矛盾使得“寸土寸金”成为香港房地产价格的明显特点。香港的住宅计价方式一般以每平方英尺为单位换算下来目前香港的住宅价格一般从每平方米1-2万元及6-7万元不等。这还是自1998年以来香港房地产市场价格已经平均下降了6成半的结果。为实现“居者有其屋”的目标香港政府建立了包括商品住宅、居屋、公屋、“祖屋制”等满足不同收入阶层需要的住房供应体系。这种住房供应体系与内地住房供应体系也有许多相似之处。商品住宅(包括豪宅)类似于内地城市的商品房主要客户是中高收入阶层居民。出售商品住宅一般按每平方英尺多少港币标价但也有的住宅是按整套标价。居屋计划类似于内地目前的经济适用住房制度。由于一般商品住宅的价格超出了低收入阶层的承受能力因此自20世纪70年代后期政府开始推行“居者有其屋／私人机构参建居屋”的计划以低价向低收入或贫困阶层出售居屋。该计划由香港房屋委员会负责及执行。该计划对购买居屋的申请人有一些条件限制如对白表(注：该计划下有白表和绿表两种申请资格)申请人的收入、家庭总资产有最高限制并要求申请人在近2年内没有拥有任何住宅物业。公屋制度类似于我国目前建立和推广的廉租房供应制度。公屋是提供给那些低收入和贫困阶层居民廉价租住的房屋。以前公屋不允许购买只允许租祝后来香港推出了“自置公屋”贷款计划即公屋“可租可买”允许符合一定条件的公屋租户(在公屋排名册上的前2万多家庭)在选择租住的同时也可以低价购买新建公屋。“祖屋制”类似于云南等地的自建房形式不过在土地的取得等环节上两者存在较大不同。该制度是针对那些郊区村镇的居民而言只要这些村民能出具相关证明证明所住老屋和土地属于自家世代相传就可在原址对老屋进行翻修或新建而这些住房一般都会在醒目位置标明“某某(该家姓氏)”。香港住房二级市场交易运作也已经比较成熟。据培训老师讲在香港随便去找一位老者他都能把其所住及周边社区的房价情况讲给你听对某套要出售的房屋的估价都能做到八九不离十。这可能既是香港特殊的环境造就人的市场投资意识使然也从一个侧面