酒店式公寓的推广与营销.docx

酒店式公寓的推广与营销一．酒店式公寓产品的概念酒店式服务公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓一般位于大型商圈内有统一的装修风格配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理的公寓。酒店式公寓的概念始于1994年意为“酒店式的服务公寓式的管理”市场定位很高。最早源于欧洲是当时旅游区内租给游客供其临时休息的物业由专门的酒店管理公司进行统一管理既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。酒店式服务公寓也是投资置业者的上选尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲是有超值回报空间的。通常酒店的租金要比公寓高30％而酒店式服务公寓单位小好管理易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过高档次项目所占用的资金相对较多回报的周期相对较长因此较适合中长线的投资者。自1999年以来随着房地产市场的复苏酒店式公寓的租金一路上扬投资回报在8％—10％之间其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境最好在市中心地区才有广阔的发展空间和投资回报。面对日趋激烈的竞争酒店式公寓市场上出现一股新的开发理念：在酒店式公寓的出租投资功能之外加强其自住功能才能增加其抗跌能力减少购买者的投资风险。这种发展趋势出现的道理很简单如果酒店式公寓完全依赖出租当市场行情看淡的时候房屋空置或者租金下降投资者必然要蒙受损失。而如果自住功能完备配套齐全而物业管理费用又不高投资者完全可以用来自住等于是用住公寓的代价天天住酒店。二．酒店式公寓类产品的特征。酒店式公寓产品已从当时的“临时住宅”发展到今天形成了自己的特点具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比在硬件配套设施上毫不逊色而服务更加家庭化。它吸收了传统酒店与传统公寓的长处主要具有如下几点特征：（一）提供酒店式的服务和管理它借鉴酒店服务及管理模式提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、叫醒服务、订书报、杂志、代订车船飞机票、钟点工服务等一系列服务。（二）商居两宜兼具居住和办公两种功能。酒店式公寓既可用于居住也可用于办公。面积小的酒店式公寓中居住与办公空间混在一起面积较大的酒店式公寓中居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同有的偏重于居住厨房、卫生间齐全甚至有阳台；有的则偏重于办公设有卫生间和简易厨房提供一些办公设施和通讯条件。（三）酒店式公寓需求旺盛据统计朝阳区和东城区酒店式公寓占该类产品北京市总量的80%以上而朝阳区又主要是集中在CBD地区。酒店式公寓的售价与租价随着写字楼价格上涨而水涨船高。例如北京财富中心、恋日国际、昆泰国际中心等均价都在12000元/平方米以上旺座中心均价达到2000美元。近年来在CBD商圈及周围地区酒店式公寓纷纷推向市场。既有原来在售的恋日国际、富顿中心、昆泰国际中心等又有炫特区XP版炫王子MALL式星级公寓、后现代城BOBO商务公寓等具有创新意义的新产品。（四）酒店式公寓的小户型特征明显目前市场上的许多酒店式公寓其实质是小户型产品小户型酒店式公寓因为总价低、月供低更加适合年轻人。而且小户型产品是过渡型产品以后会面临出售或出租小户型更加利于出租或出售因此市场上小户型的酒店式公寓更受欢迎。（五）投资和自住功能齐加强只有这样增加其抗跌能力减少购买者的投资风险。比如炫特区在连续推出三期小户型产品之后推出XP版“炫王子”———自住、酒店、SO-HO于一体的集成式住宅。除了硬件配置和档次向CBD老牌公寓方向靠近外在物业配制上也进行非常大的改进比如室内绿化增加低层商务功能等。这种产品的特点是商业及各种生活配套方面的功能得到加强投资自住两相宜。炫特区不但实行酒店式服务而且拥有2万多平方米的商业及配套服务措施引入国际品牌的知名商户在本社区内即可解决日常生活的商业购物需求。更不能忽视的是在推出星级公寓之前炫特区已经售出2000多个单位形成了相当成熟的社区氛围许多公建和设施已经成型后期购买星级公寓的买家完全可以共享这也是一般酒店式公寓所不具备的。三．酒店式服务公寓产品的消费者分析1.住宅产品功能（效用）消费规律住宅产品的消费需求同样呈现出“基本生活需求——安去需求——感情需求——尊重需求——自我发展需求”的由初级形态到高级形态的发展规律消费这种“金字塔”结构对应于由低到高的住宅产品类型可以确定的是酒店式服务公寓是为满足“次高、高层次“的消费需求的产品。２。购买酒店式公寓产品的客户群分析酒店式公寓的主要客户群体分为三大类：一类是投资为主的客户群体；一类是商住两宜兼具居住和办公两种功能；另一类是自住型客户群体。酒店式公寓的购买客户中投资者占绝对大