需求收入弹性应用案例分析.doc

贵州财经学院MBA管理经济学案例分析总结

09秋季周末班第三小组
MBA案例分析总结
针对亟待解决的问题，我们组对整个规划进行了一个设定，现在我们需将这个规划面对整个媒体，整个房地产界等做一个陈述，预测10年后，这个房地产公司应如何进行住房规划。
首先，我们应了解10年后居民住房需求（租房、买房）的增长数量。要求出住房需求（租房、买房）的增长数量，根据案例，只分别给出租、买房的需求收入弹性区间，我们知道住房需求收入弹性很好地度量了收入变化对住房需求的影响,它被定义为住房需求的百分比变化与家庭收入的百分比变化的比值，同时案例中提到今后10年内每人每年平均可增长收入2%——3%，在此处，我们组进行了激烈的讨论，10年后每人收入的百分比变化到底是多少，我们应该以现在为基数进行累积，还是估算第9年从而来求，后来根据我们的计算以及对题目的仔细思考，一致认为：既然是要我们现在做规划，就应该从现有基数来累积进行计算，故10年后的收入百分比变化为a——b，
计算步骤为a=【（1+2%）10-1】/1=22%b=【（1+3%）10-1】/1=34%
从而由需求收入弹性的公式（E=住房需求的百分比变化/收入的百分比变化）和已知的条件，我们可得出10年后居民住房需求增长数量,图表1所示:
租房买房需求收入弹性0.8-1.00.7-1.510年后居民需求增长数量17.6%-34%15.4%-51%根据我们所学的需求收入弹性,一般我们认为e总是大于0的，因为收入的变化同住房支付能力的变化总是同方向的，当０＜ｅ＜１时,缺乏收入弹性，住房属于生活必需品,说明居民租、住房支付能力的提高速度要小于收入增长的速度,对于租房者和一部分买房者来说,住房是他们的生活必需品,当收入增加时,将购买住房的数量增加。根据查找资料显示，北京的自有住房家庭的收入弹性为0.86，仍然偏向于必需品的范畴，投资意识还相对较弱。当ｅ＞１时，弹性大，住房属于奢侈品，说明居民住房支付能力的提高速度大于收入增长的速度，这里我们看到，只在买房收入弹性中出现，据查找资料显示，美国学者以各种样本（一个城市或者多个城市）所估计的自有住房家庭的收入弹性分布在1.1-1.5之间，根据他们的研究表明，此时人民不再把住房当成仅仅是遮风避雨和休息的场所,而更多地是利用它来实现舒适的生活、显示地位和财富以及获取投资收益。用期权的理论来解释，从图表1中我们可以看到买房增加量为15.4%-51%，变动性远大于租房17.6%-34%，所以未来大幅增加的可能性大于租房，因此，投资于用于出售的住房比较可能挣钱。
其次，我们组对用来租的房子进行了界定，认为如果是可以出租的门面，作为房地产公司来说，追求利润最大化，这一部分房子将能取得比较大的利润，他们将愿意进行投资，但如果是廉租房，根据国家的要求，我国将在2011年前，基本解决747万户城市低收入家庭的住房问题，这一部分的需求相当大，就贵州省都匀房地产管理局来说，目前全市5个办事处的5736户的低收入居民中，已经有1200多户提出了居住廉租房的申请，而全市几年间所建成的廉租房只有296套，远远不能满足低收入人群的住房需求。但根据目前的建房标准，50平方米内的廉租房的工程以及土地拆迁，园区配套等费用，每平方米的成本为1000元左右，而国家的补贴为每平方米400元，意思是说，如果政府不买单，房地产公司来建设，他们将至少支付每平方米600元的成本，与追求的利润最大化的原则背道而驰；如果这部分由政府来买单，就贵州都匀市的情况，全市到目前共有低收入居民，5763户，按照国家有关规定，到2011年共需建设廉租房3838套，所需资金1.95亿元，除了国家补贴6千万元以外，市政府共需配套1.35亿元的资金，约占都匀市全年财政收入的四分之一，压力重重，要出钱新建的可能性也较小。所以我们组还是认为尽管租房的需求比较大，对于政府或者房地产公司在建设上的投入还是会相对比较少，所以应该将10年后的规划主要放在买房者的需求上。
最后，我们组认为此案例没有列出现有的租、买房基数以及收入情况等，只是给出百分比，使得我们的分析没有精确数值，难以说明问题；同时，除收入以外，家庭财富、住房偏好的变化、经济的发展、政策的改变等也将影响租、住房的需求。
结语：在此次案例分析中，各组员积极配合参加，并发挥自身所长，经过相互之间的交流，大家对需求收入弹性的认识有了较大的提高，并对房地产开发市场有了进一步的了解，但由于知识的局限性以及时间的紧迫，还有许多不够完善的地方，将在以后加以改善。