伟业顾问房地产项目市场定位报告.pptx

潮白河·孔雀城项目市场定位报告
2008年8月第一篇本项目核心价值挖掘“孔雀城”项目对比分析“孔雀城”项目对比分析“孔雀城”项目对比分析“孔雀城”项目对比分析“孔雀城”项目对比分析“孔雀城”项目对比分析“潮白河·孔雀城”项目特性“潮白河·孔雀城”项目特性大厂与燕郊类比燕郊发展历程梳理发展郊区化居住功能郊区化、低密度特征“潮白河·孔雀城”项目特性“潮白河·孔雀城”定位方向：第二篇本项目市场空间探寻本项目竞争市场研究项目名称普通住宅市场分析——主力户型分析普宅市场——客群分析普通住宅——销售及价格变化分析燕郊在售别墅项目4个
市场存量约14万平方米
据知情人士透露，燕郊近几年不批低密度土地燕郊别墅主力均价在1-2万元之间燕郊区域的别墅开发时间较早，销售速度较慢
目前市场存量不足200套燕郊区域的别墅开发时间较早，销售速度较慢
目前市场存量不足200套竞争区域分析——燕郊市场分析项目名称通州区普通住宅项目均价一般在7500-9500元/平方米，仅有世纪星城突破11000元/平方米
该区主力户型面积主要为80-100平方米，总价多在60-85万，大户型在100万以上楼盘名称楼盘名称楼盘名称竞争区域分析——通州一线市场分析交通导向
辐射状高速公路沿线
同心圈层1板块所属区域小结结论第三篇本项目市场定位本项目综合分析区位：认可度不高，目前不成熟，受外部影响弱交通：目前条件一般，偏向第二居所，但支持力度不够市场：整体利好，目前低密度市场总体稀缺地块：内部价值不均规模大：容积率低——“新中产家庭”的实现亲情梦想的成熟水乡小镇生活“新中产家庭”描述：

企事业单位高级管理人员：年龄30-40岁，受过高等教育，工作繁忙，北京有一套房，孩子还小，接父母过来照顾孩子，渴望家庭团聚、亲情温暖；
外地在京的生意人：年龄25-50岁，一般文化程度较低，创业起步阶段条件艰苦，与家人孩子分离，充分体会挫折和孤独，生意做大后接家人孩子来京生活，由于体会生意场上现实的残酷和人与人赤裸裸的关系，极度渴望亲情温暖；
北京高干子女：年龄28-35岁，在国外不但抛弃了自己年轻时一贯骄傲和玩世不恭，也体会到漂泊的空虚和温暖的家庭的难能可贵，留洋归来，步入婚姻，渴望与父母孩子相守，享受天伦
北京企事业单位退休老干部：年龄55-65岁，为国家贡献了一辈子的青春，把儿女培养成才，成家立业，找个接近自然有生活方便的地方养老吧，但是不能离北京太远，有时候还要看看孙子呢
创意行业艺术人员：年龄25-50岁，自然景观好的地方能带给创作的冲动和灵感
。。。。。。营造亲情氛围——缺什么？“镇”的核心“小镇”开发理念小镇居住要素—人的尺度

2、步行距离，10分钟原则－即各种物业功能应有机组合，步行十分钟可以到达（半径500米）小镇居住要素——交往

3、居住邻里，设施多样便利提倡住户相互间的沟通，重塑邻里关系，满足现代人情感交流的需要小镇居住要素——个性化、可识别性

4、社区标志与社区中心，为居住者提供有丰富的识别性的建筑空间组织与功能设置，营造有很强心理认知度的社区环境小镇居住要素——与自然融合，郊区化

5、以贴近自然的山水环境为居住的重要元素，在享受便利的配套服务前提下能够同时享受自然适度升级的低密度居住社区
多元化产品组合本项目开发模式建议“郊区化”几乎等同于“低密度”
伟业对大量购买“第二居所”的成交客户的购房偏好研究显示，他们在接受更多交通成本的同时，更喜欢亲近自然，对有“天”有“地”的别墅类产品喜好尤佳。

“小高层”竞争压力大
从前篇对区域竞争格局的分析中显示，燕郊和通州高层住宅供应量很多，本项目若以同类产品对抗，则不免混入“价格战”中；
同时本项目所在区域，现阶段“配套”和“交通”均弱于燕郊，竞争处于劣势。

因此，不建议本项目在前期引入“小高层/高层”产品，建议以供应相对较少、且品类高端的具有鲜明低密度特征的低层住宅产品为主。用地指标从南向北、从东向西开发
先开发中等价值用地，后开发景观价值更优的土地，预留产品提升，价格提升空间
低－中－低－中高的过程
开发高性价比低密度产品树立项目档次
开发中密度产品控制总价的同时实现现金流要求
开发湖景低密度类别墅产品，塑造高品质
景观别墅区
逐步向中高密度成长
景观先做
配套商业先行，尤其休闲配套前期完善本项目分期及开发策略第四篇本项目产品规划理念项目整体定位——规划概念健康亲水主题：
溪水漂流嬉戏－让儿童快乐成长
生态湖、慢跑道－让老人舒缓身心
运动休闲主题会所－让年轻人挥洒汗水外界自然水——潮白河外界自然水——潮白河本项目小镇开发8大标准本项目小镇开发8大标准本项目小镇开发8大标准本项目小镇开发8大标准本项目小镇开发8大标准本项目小镇开发8大标准本项目小镇开发8大标准本项目小镇开发8大标准本项目小镇开发8大标准本项目小镇开发8