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新收入准则对房地产行业收入确认的影响分析
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张小苓
摘要：我国2017年颁布了新收入准则，要求企业在2021年全部实施，房地产行业在收入确认和计量方面发生了巨大的变化，本文主要针对房地产行业的实施现状及新收入准则对房地产行业收入确认的影响做了分析，并且给出了一些应对策略。
关键词：新收入准则;房地产行业;影响分析
引言
收入作为会计六大要素之一，是衡量企业经营成果的重要指标之一，是企业衡量盈利能力的重要指标之一，收入的确认、计量和披露直接关系到投资者和相关利益者的利益，因此对于收入准则的修订是会计准则修订的一大重要任务。2006年2月，财政部颁布了《企业会计准则第14号-收入》和《企业会计准则第15号-建造合同》，为了保持和国际会计准则的趋同，2014年5月，财政部又颁布了《企业新收入准则第14号—收入》（2017），并予2017年7月5日正式发布，新的收入准则对各行各业都造成一定程度的影响，其中房地产行业受到的影响颇大。
新收入准则和原收入准则之间最大的区别在于收入确认的原则不同，原收入准则以风险报酬是否转移为核心原则，收入需同时满足五个条件才可以确认，新收入准则以控制权是否转移为核心，同时引入了分时点和时段确认收入的概念。
一、房地产行业目前收入准则的实施现状
目前房地产行业适用的收入确认准则主要是《企业会计准则第14号-收入》和《企业会计准则第15号-建造合同》，房地产行业由于建设周期较长，成本先行垫付，竣工结算较为复杂，存在成本和收入核算滞后的问题，另外根据现行收入准则，房地产行业收入确认时点一般选择竣工结算验收合格后或者房子交付业主使用后，导致房地产行业各年的收入和成本不具有可比性，这样不利于对房地产行业的经营成果和财务状况进行全面评价，也不利于不同房地产公司之间进行比较，不利于整个行业的健康发展。
二、房地产行业收入确认中存在的问题
（一）收入确认时点可选择性较多，判断标准未被充分披露
目前，房地产行业有两种运营模式，一种是中国香港模式、另外一种是美国模式。中国香港模式是指收取少量的定金，收入采用完工确认法的一种计量模式，美国模式是指收取少量定金，采用完工百分比法确认收入的一种计量模式，该种模式下，消费者和房地产商签订的是临时契约，房子主体建造完成后才开始进行商品房的预售。中国内地房地产运营模式是对中国香港模式的改进，与中国香港模式的主要区别在于，中国香港模式收取少量定金，而中国内地的运营模式收取的定金金额较大，一般为房产总金额的20%-30%，对于收入确认的方法都采用完工确认法，因为预收金额较大，且有的预售在房地产主体建造完成前就已经开始，因此收入时点确认的问题就成了一个备受关注的问题，然而现有的确认时点一般是竣工验收、实际交付、产权过户三者之一，而且未在财务报表附注中披露对该时点确认的标准。
（二）收入存在明显的季节性波动特征
房地产市场由于建设周期较长，加之政府的宏观调控，房产竣工的时间多在第四季度，一大部分的房地产商前三季度的营业收入一般低于第四季度的营业收入，前三季度的收入上升的幅度比较平缓，原有的收入准则主要确认原则是风险报酬的转移，收入出现季节性、周期性、不均匀的状态。
（三）收入与现金流不匹配
中国内地的房地产市场由于收取的预收款金额较大，因此在房子主体完工之前有大量的现金流流入，反而在房地产竣工验收之后有及其少量的现金流入，一般是第一季度的现金流最大，第四季度的现金流最少。这与收入的季节变化正好相反，无法配比，这样就增加了对房地产市场的收入指标的质疑。
（四）收入确认不满足相关成本已经能够可靠计量
房地产项目核算成本较多，建筑周期较长，某些项目竣工验收后，会计成本可能尚未完全归集，而且不同的项目之间可能共用一些公共配套成本，這些公共成本分摊的标准具有可选择性，标准不同，分摊结果可能大相径庭，这些都导致账面成本和实际成本可能相差较大，虽然存在这种现象，房地产商依然要确认项目相关收入和成本，导致收入和成本不能完全配比。
（五）会计报表附注中对于收入的披露标准不统一，财务报表使用者倍感困惑
原有的准则对附注中关于收入确认时点的披露并未强制要求，对其判断标准也未要求强制披露，因此有的房地产公司只披露了确认时点，并未披露判断标准，只是将收入确认的一般准则誊抄到财务报表附注中，因此对于财务报表使用者也只能从表面上理解收入准则的内容，而且房地产企业对于收入确认的判断一般带有主观利己主义的色彩，因此对于财务报表使用者来说是有失公允的。
三、新收入准则对房地产行业收入确认的影响
新收入准则将原来的收入和建造合同准则合二为一，统一了收入确认准则。新收入准则不再区分销售商品、提供劳务和