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城市老旧社区微更新策略研究

作者：袁韶华焦文俊谌侃
来源：《现代商贸工业》2024年第04期

摘要：本文基于对小区居民居住体验、社区邻里关系、人居环境满意度、物业管理等的大
数据调查结论，结合徐州城市背景，提取出影响人居环境满意度的主要因素，并结合城市规划
理论和国外城市建设经验，提出了独具徐州特色的社区更新策略，并做了实证分析。

关键词：人居环境；城市更新；城市规划

中圖分类号：TB文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2024.04.083

研究背景1

城市居民对居住的建筑物、周围环境或出行、购物、娱乐及其他生活设施有各种期待和看
法，城市更新就是将城市中居住环境恶化、设施设备陈旧落后、无法满足现代化生活的区域进
行有计划、有步骤的改建，包括房屋的修理改造、街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改
善和重新整理规划，以提升居住质量，打造宜居社区。城市更新的方式可分为再开发
（Redevelopment）、整治改善（Rehabilitation）及保护（Conservation）三种。对于建筑物损
毁严重、公共服务设施市政设施严重不足、小区生态环境质量非常差的地区，必须以重新规
划、重新建设开发的方式进行再开发；对于市政设施尚可使用，但存在容量不足、设施老化、
建筑破损、环境不佳的老旧小区，可通过建筑物的修缮、设备的更新改造、扩容来提升小区的
整体居住舒适度；而对于具有悠久历史和文物遗存的地区（如各类历史保护区），更适用保护
式更新，避免割裂历史，实现修旧如旧、吐故纳新，在保护的前提下谋发展。

现代意义上大规模的城市更新运动（UrbanRenewal）始于1960—1970年的美国，到1980
年，美国的大规模城市更新已经停止，总体上进入了以社区更新为主要形式的小规模再开发阶
段。英国的城市更新也逐渐倾向于使用城市再生（UrbanRegenerate）这个概念。我国于2017
年全面展开了“城市更新”工作，城市更新不仅有助于城市物质环境的改善，也被赋予了社会与
经济复兴的内涵。目前城市更新理论尚不完善，每个城市（社区）都有自己的历史，面临的现
状迥异，城市更新不能照搬，需要量体裁衣、区别对待。

项目概况2

民健园小区（图1）地处徐州泉山区，周边众多小区聚集，区位优势非常明显，两面为交
通主干道，周边商业配套、医疗（西苑社区卫生服务中心）、教育（西苑二小、西苑中学、民
健幼儿园）、菜市场（西苑农贸市场）一应俱全。小区毗邻黄河故道，附近还有故黄河公园，
出门见水，得天独厚。小区建于1990年，占地面积近15万平方，小区住户2165户，有50多
栋居民楼，片块式布局为主。外部用商业店面来围合空间，内部规划有幼儿园，此外还见缝插
针布置了很多小卖部，以及简易自行车棚，大大方便了居民生活。由于建成年代较早，基础设
施滞后，已被列入徐州旧区改造计划。

本文结合市场调查方法，通过分析业主（或者居民）的小区居住满意度的大数据，衡量社
区交通、商业、物业、景观、生态等方面的服务质量和居民满意度，从而定位社区改造的重
点、难点，针对性进行社区有机更新，提升小区居住质量和居民满意度。调研主要针对民健园
和民健东园这两个毗邻社区，调查分3个部分，基本信息、要素重要性认知、及服务满意度，
要素重要性认知问卷采取“不喜欢”“可以忍受”“无所谓”“本该如此”“喜欢”五级标度，以区分消
费者对该要素重要性的认知态度。满意度调查涉及到小区区位、环境质量、交通便捷度、绿化
满意度、配套完善度、物业服务等20多个单项指标，采用李克特五级平衡量表设计，即“非常
不满意”“不满意”“一般”“满意”“非常满意”五级，赋分分别为1-5分，回收问卷有效率92.1%。

数据分析3

小区居民51%为男性，43%为老年人，小区住户基本为购房的本地居民，只有2%属于外
来租客。居民对社区的满意程度总体得分为2.97（5分为满分），介于不满意与一般之间，侧
面证明了对本社区进行更新改造的必要性。

交通3.1流线及步行系统分析

根据访谈及实地调查结果发现，小区内部无完整的闭环道路系统，交通流线多处中断，且
人车混行。道路状况较差，很多区域没有混凝土路面，以土路为主，主干道路为双向行驶，次
干道为单行线，但无单行道信号设计，通行冲突经常发生。多数建筑物周边的台阶散水太宽，
面积太大，影响了道路通行宽度，甚至消防车都无法通过，存在极大消防隐患。步行系统没有
经过专门设计，多处以台阶作为人车的界线，导致行人经常需要上下台阶。此外楼前楼后很多
区域，未铺设行道砖，也非绿化区，尤其雨天泥泞湿滑，行走不便。

与交通流线混乱对应的是小区停车位严重不足，草丛里、人行道、台阶上到处都成了停车
场，椅子占位、石头占位，甚至老人家坐着轮椅占