开征物业税的研究与思考.docx

共NUMPAGES6页第页开征物业税的研究与思考1、物业税的配景中国人民银行行长周小川在“2003中国企业领袖年会”上表现，中国将在适其时机试点实施物业税，届时将对不动产开征统一范例的物业税（财产税），相应取消其他与房地产有关的税费。接着，广东省财务厅卖力人在2月份广东省财务事情集会上透露，广东可能在今年对不动产开征统一范例的物业税。而香港文报告7月21日报道，北京市开征物业税的制度设计及前期调研事情进展顺利，物业税革新的试点事情具体推行时间待定。上海甚至传出7月份将向人大提交物业税的有关具体方案，但是至今没有这方面政策出台。从年初周小川提出可能开征物业税以来，对房地产存眷的各方面都在探讨物业税开征的利弊以及对房地产市场可能产生的影响。究竟物业税的开征对房地产市场产生什么样的影响呢？本文将结合外洋物业税的经验和海内房地产市场的生长现状就开征物业税对上海房地产市场可能产生的影响进行探讨。物业税，又称“财产税”（propertytax）、“房地产税”或“不动产税”（RealEstateTax），是在一定时期或一定时点上，要求其所有者或承租人（小我私家或法人）对其所有或使用的土地、衡宇等不动产缴付一定税款，其税款额度随房产的变革而变革。从目前媒体的报道看，物业税革新的根本框架是将现行房产税、都会房地产税、土地增值税及土地出让金等归并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。把现在开发商一次性缴纳土地出让金的政策改为土地出让金主要由消费者在购房后分次缴清。这将完全改变现有房地产市场的格式和消费者的购房预期，所以引起遍及存眷。2、对市场的影响对房价的影响目前房价一路高涨，普遍认为土地本钱过高是主要原因。因此，开征物业税的一个目的就是通过把房地产开发历程中一次性所缴纳的税金在物业持有期间分年缴纳来到达低落房价的目的。目前房地产售价当中，土地出让金约莫占到10%，拆迁赔偿约占到15%，各项收费占16%左右，税约占到9%，土地本钱与各项税费合计约占房地产代价组成的50%，修建安装本钱约占30-35%，开发商利润占15-20%。而外洋生长中国度的地价及税费三项仅占代价的20％，修建安装本钱却占73％，利润只占7％。相比之下，上海房地产市场代价组成不公道。现行的土地出让制度中，开发商在拿到土地时要一次性缴纳土地出让金、拆迁赔偿费、房地产税、契税等，由于土地资源的稀缺性和政府控制土地供给量，土地代价存在较高的虚拟代价，以至于在房地产代价组成中，土地出让金占到10%之多。通过开征物业税，把获取土地时一次性缴纳的土地出让金、种种税费分摊到业主持有期间分期缴纳，相当于衡宇售价的35%部分（拆迁赔偿费不可能分年支付）一次性缴纳的用度被分摊到70年（住宅用地使用年限，以下仅讨论住宅）或50年缴纳，理论上开发本钱可以低落35%-35%/70=34.5%。按上海市区住宅均价8000元/平方米盘算，房价可以降至8000×（1=34.5%)=5240元/平方米！图1上海房地产代价组成图2外洋生长中国度房价组成而实际上，由于房价的决定在于市场的供求，尽管房地产开发本钱低落了，房价也不会低落34.5%,因为房价下降后需求会增加，在供给稳定得情况下，需求的增加反而会引起房价的上升。如图3所示，在开始征收物业税时，由于房地产开发周期较长，短时间内市场供给量不会有较大变革。随着房地产开发本钱的低落，房地产行业的进入门槛也低落了，行业竞争将会加剧，恒久趋势一定是房价下降，反应在供给曲线上就是供给曲线右移。在需求方面，由于征收物业税后房价下降，买房门槛低落，购房者需求增加（尤其是高等住宅会比力明显），但从恒久趋势看，征收物业税是把当前的支付转化成一系列的支付，总支付并没有多大变革，因此，恒久需求根本稳定。图4反应了开征物业税后恒久供需变革。图3开征物业税的短期供需变革DSDˊQPQ1Q2P1P2M1M2图4开征物业税恒久供需变革SDQPQ1Q2P1P2M1M2Sˊ图3反应了开征物业税的短期内，由于供给量根本稳定，而需求随着房价下降而增加，需求曲线右移，房价有上涨的趋势，在一定水平上抑制了房价的下降。因此，短期内房价不会有太大的下降空间。图4反应了开征物业税后由于房地产开发本钱的大幅下降，供给曲线右移，市场竞争使得房地产代价回归，房价下降靠近上面盘算的理论极限。对产物结构的影响由于物业税低落买房门槛而增加养房压力，形成所谓的“买房容易养房难”的局面。对付中低档物业，由于房价下降，买房的门槛低落，需求将会越发旺盛。别的，酝酿中的物业税对付第一套住宅大概居民自住用房很可能免征，税收政策向低端市场倾斜势必刺激中低档物业的需求和供给。而对付高等物业，在短期内，开征物业税后房价的下降有限，并不能大大刺激豪宅等高端产物的购置需求。从恒久来讲，由于住宅使用本钱的大大提高，高端市