史上最全详解产业地产开发完整流程与开发模式!(硬核干货).pdf

史上最全详解产业地产开发完整流程与开发模式！（硬核干
货）

1、产业地产的内涵

所谓产业地产，是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以

实现财富的持续增长为目标，专业化地提供城市化、工业化、产业化集群

空间物质载体的部门。

产业地产在实现健康、生态、人居环境与自然相融合的基础上，以更

适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为本质特征。产业

地产不仅可以为工业化进程和城市经营提供强有力的支撑，也将最大限度

地聚合和带动产业的发展，促进城市区域价值呈几何式增长，从而使土地

与房产具有更加广阔的升值潜力与投资价值。

全国房地产经理人联合会秘书长杨乐渝先生这样评价房地产投资向产

业投资方面的转化：“今后评价一个房地产开发商的指标，不仅要看它建

了多少房子，有了多少销售额，更要看它在单位平方公里有了多少GDP产

值，解决了多少人的就业，培育了多少优质税源，创造了多少税收。这样

的转变不仅对中国房地产的转型和可持续发展有重要的意义，而且对中国

经济发展模式的转型、对城市可持续发展也具有重大的意义”。

2、产业地产开发有什么要求

随着专业化要求的加深，公司化运营已经成为园区开发的一大趋势。既

要满足开发主体的利益，又要适合产业园区发展的规律，是设计可复制的

产业地产开发模型的基本要求。具体来说，产业地产的开发模型应该具有

以下几个特性：

1混合化

企业作为开发主体追逐盈利的本质，决定了财富的持续增长的目标需求，

同时在现代城市规划讲求产城融合的发展理念需求下，为了突破工业地产

土地价值的微利性，满足产城一体化，产业地产通常包含了居住、商务、

休闲、配套等一系列外延空间，是一个集产、商、住为一体的产业综合体。

比如，天安数码城已成为集产业、商务、交流和生活于一体的企业圈和生

活圈，用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系，推动区域城市化、

工业化和现代化的同步发展。

2精细化

产业聚焦化、功能分区具体化、服务专业化成为精细化开发的突出表

现。产业结构从门类和环节上都呈现出细化的特点，新兴战略性产业以及

研发、设计等高附加值环节成为主导；功能分区的规划更为细致，物业类
型、各类功能区配比、容积率都更为具体；开发商为园区提供的服务更加

专业和全面，逐渐形成从产业发展到行政管理到生活服务的全套管家式的

服务体系。

3复制性

对于大型地产商而言，目光瞄准的是在全国范围内展开布局，在全国

范围内树立品牌，因此，其产业园区的开发运作模式需要具备可复制性，

如深圳天安数码城集团，20年间已在全国13个城市成功布局了天安数码

城项目，与100多家行业优秀企业、知名商业机构和服务机构结为战略合

作伙伴，依赖的就是成熟、系统、可复制的商业发展模式。

3、产业地产开发完整流程

1土地获取

土地获取环节分为：获取土地阶段和规划设计阶段，两者没有先后顺序之

分，有时候是有了想法后，先出一稿概念规划方案打动政府，进而获取土
地；有时候是土地挂牌出让取得了之后，再有具体的想法后，才启动规划

方案的设计。

获取土地阶段，其中土地性质的差异也就决定了整个地产的定位，决定了

它是工业地产还是商业地产，还是纯房地产，还是综合地产，还是其他巴

拉巴拉各种概念地产。

获取土地阶段基本分为9个步骤：

其中土地信息收集需要收集的内容应该包含：

1、目标土地现状图。首先落实地块具体位置及周边情况，对土地有个初步

了解；

2、规划设计条件。了解实施规划是否存在限制性条件，关系到土地变性等

关键问题；

3、现场踏勘。需要对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发

的因素进行详细了解；

4、了解目标地块周边配套情况。例如周边的商业资源、教育资源、交通区

位等；

5、了解目标区域未来规划的情况。需对地块所属的行政区域规划进行了解，

关系到未来项目开发，关键时候能给与决策一些支撑。

收集了基础的土地信息之后，就需要进行下一个步骤，对项目土地的做一

个初步判断，判断这个项目是否应该继续往下深入。

在地产项目前期开发的过程中，不少公司或团队会在对土地初步下判断的

环节上做许多低效率，无意义的工作，费力劳神不说，关键是耗时，容易

错过不少时机。

笔者见过身边不少这种案例，项目拓展人员在收集了基础的土地信息之后，

就认为项目靠谱，有深入合作的机会，便和政府方（或相关土地所有者）

进行谈判，谈判中就是这番情景“好啊好啊，非常愿意你们来做”，“嗯

嗯，回去我们马上出一个方案报过来”，结果一群人哼哧哼哧的通宵加