城市更新背景下老旧小区改造的问题及对策——以常德市武陵区为例.pdf

城市更新背景下老旧小区改造的问题及
对策——以常德市武陵区为例

摘要：城镇老旧小区改造是城市更新的重要内容，具有规模大、
分布广、涉及人群多的特点，关系着群众的幸福感、获得感，影响着
城市品质、社会安全以及经济发展等多个方面，成为当前中央与地方
关注的重点问题。本文以武陵区为例，分析了老旧小区改造的难点并

提出对策建议。

关键词：城市更新老旧小区改造武陵区

随着城镇化建设的加快，我国城镇化率已超过60%，已经进入城市化进程的
中后期阶段。这意味着，今后城市发展的重点将由大规模增量建设转为存量提质
改造和增量结构调整并重。党的十九届五中全会通过的“十四五”规划建议明确
提出“实施城市更新行动”，2021年，“城市更新”首次写入政府工作报告中。
实施城市更新行动是应对新阶段新问题，推动城市建设高质量发展的必然要求。
老旧小区改造是城市更新的重要内容，同时也是一项重要民生工程、民心工程。
近年来，武陵区坚持“人民城市人民建、人民城市为人民”，大力实施城市更新
行动，扎实推动老旧小区和精致片区改造工作，取得了良好的环境效益和社会效

益。

一、武陵区老旧小区改造的措施及成效

自2019年该项工作启动以来，武陵区按照“轻重缓急、先易后难”的原则，
采取专题调度与现场指导相结合的方式，在精准摸排的基础上建立项目库、分类
评估，制定年度实施计划，确保工作有序推进。截至目前，已完成老旧小区改造

53个、7245户。
1.坚持党建引领，发挥居民主观能动性。充分发挥各级党组织的领导核心作
用和党员先锋模范作用，把加强党的建设贯穿于老旧小区改造及基层社会治理的
全过程，将“同意改造、同意拆除违章、同意成立业委会的支持率均达到100%”
作为前提条件，对居民改造意愿强烈、积极配合的，优先实施改造。针对改造的
具体内容，根据各小区的不同需求和居民意愿确定小区“改什么”，并逐一确定

“菜单式”改造方案，充分调动居民主动参与意识。

2.统筹规划，科学安排。各街道摸排所在辖区内的老旧小区基本情况后报送
住建局，由住建局对小区数据进行分类评估，统筹科学规划并建立老旧小区改造
项目库，按照轻重缓急、先易后难的原则安排各年度实施计划。住建局将切实符
合老改条件、居民参与积极性高的小区纳入当年改造项目，并上报区委、区政府

确定。

3.突出拆违先行，创造改造条件。武陵区老旧小区改造坚持先拆违章建筑后
改造建设的工作思路，由城管牵头联合各街道组织实施“拆违行动”，拆除了老
旧小区改造启动的“肠梗阻”，拆开了小区改造的公共空间，拆出了居民的信心

和决心，为老旧小区改造扫清了障碍。

4.多方筹措资金，建立合理共担机制。建立多元化资金筹措机制，坚持“谁
受益、谁出资”原则，建立政府、产权单位、居民合理共担机制。改造资金采取
争取中央、省专项资金补助，市财政补助，区财政安排为主的多种方式进行筹资。
2020年开始的改造项目，明确居民出资比例不低于计划总投资5%的标准，同时

提请市政府动员水、电、气、通信等运营企业承担一定的设施改造费用。

二、制约老旧小区改造的主要因素

1.区内职能不全，前期报建手续难批。由于区属相关部门如住建局、自然规
划局等部门职能职责不全，且项目前期规划审批、施工许可办理、项目受监等手
续由市直部门办理，使得部分已改造完成的老旧小区至今未完成前期相关审批、

施工许可、质量安全监督等手续的办理，也未进行联合竣工验收工作。

2.小区底数不清，改造机制不健全。武陵城区老旧小区存量大，不同小区的
改造基础、规模差异明显，改造任务繁重。但目前缺乏老旧小区改造的整体规划，
对改造的总量缺乏准确数据和具体安排，也缺乏具体的建设标准和政策支持。同
时，群众关注的改造资金居民自筹比例、补助基数以及与水电气污等权属单位专

项工程衔接的具体政策支持尚不明确。

3.资料档案不全，改造难度加大。据调查，部分老旧小区前期的设计图纸和
建设资料缺失，有的缺失地下综合管线图。同时，很多老旧小区建成后都开展了
后期施工改造，电力、给水、排水、通信、天然气等地下管线迁移了，改造需要
实地核对。此外，大部分老旧小区面积有限，场地的限制加大了改造难度与施工

风险。

4.居民需求多样，意见难以统一。据了解，多数居民希望拆老房住新房，改
装使用天然气省钱，加装电梯方便老人孩子，还对小区绿化与道路、停车场以及
树木的高度、防盗窗的改造存在多种意见。但居民需求与改造的条件、标准存在
较大的差距，小区个体之间的差异、居民的经济条件和社会背景的多样性使得老

旧小区的改造更加复杂。

5.资金问题突出，业主共建意识弱。老旧小区改造资金需求总量较大，部分
老旧小区没有物业维修专项基金，改造工作面临着财政资金“投不起”、居民和
社会资金不愿投、后期管护资金缺失等