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基于SWOT分析法的旅游地产开发模式选择

旅游业和房地产业己成为国民经济的新的增长点,作为房地
产业和旅游业交叉的一种行业,旅游房地产的健康发展对于促进
两大产业的良性互动具有重要意义。对比了目前学术界对旅游地
产开发模式的划分,主要有四种基本模式:以提供第一居所为目的
的景区住宅开发、以旅游度假为目的的度假房地产开发、商务度
假开发模型、综合性旅游房地产开发模型。
旅游地产选择开发模式并不单单是企业内部的事情,企业需
要借助外界的资源,同时外界环境的变化又能密切影响到企业在
不同模式下的发展状况。因此企业在选择开发模式的时候要把外
部因素作为首先要考虑的因素,包括政策法规环境、经济环境、
市场环境、社会文化环境等方面。内部因素从自身资源(自然资
源、气候状况、独特资源、历史资源、文化资源)、基础设施状
况(公建配套、邮电医疗等服务设施、通讯设施、环境质量)、企
业自身状况(经济状况、融资能力、人力资源)这几个方面考虑。

根据SWOT分析方法,旅游地产开发模式选择过程就是综合
衡量内部条件和外部环境,选出最适合的发展模式。在对内部条
件和外部环境进行综合分析的基础上形成四种可供选择的战略

模式:SO模式、WO模式、ST模式、WT模式。SO模式是项目
的内部条件和外部环境都优越的条件下适合发展的模式,WO模
式是项目的外部环境优于内部条件下适合发展的模式,ST模式项
目的内部条件相对外部环境优越的模式,WT模式在项目内部条
件和外部环境均处于弱势时选择发展的模式。
在进行SWOT分析的基础之上,形成的旅游地产开发模式选
择矩阵如图1所示。
项目的内部因素和外部因素中关键因素的确定是编制

EDFE表和ICFE表时首先要解决的问题。前面我们已经对内部
因素和外部因素进行了界定,但是对于不用的项目各个因素的影

响程度是不同的,也就是说,他们在EDFE表和ICFE表中的权重
不同,因此,针对不同的开发项目各开发商需要确定本项目中各因
素的权重,才能得出符合该项目的结论。对关键要素的权重确定
需要进行实地的考察,企业可以根据自己的情况组织相关方面的
专家学者进行实地的考察,然后集合各方面专家的意见确定所有
影响因素的权重。最后可以采用专家打分法确定各个影响因素的
权重,如表1。

判断矩阵中的元素Aij表示战略因素Ai对Aj的相对重要性,
其判断尺度可以使用以下标度法:

1表示Ai与Aj具有同等重要性;3表示Ai比Aj稍微重要;重
要;7表示Ai比Aj强烈重要;9表示Ai比Aj极端重要;2,4,6,8界
于上述两个相邻判断尺度的中间。

Aij具有三个特征:(1)Aij>o:(2)Aji=1/Aij(3)i=j时,Ai=Aj
将各指标得分汇总就可得到其分值,所有指标的分值汇总即
可得到总分值,公式如下面所示:

每个指标的分值Mi与总分值M的比重Ki就是该指标的权
重,即,Ki=Mi/M。如果有R位专家参加评分,那么就可以求出其平
均值作为指标的最终权重,计算公式为:

在进行开发模式选择的过程中我们主要是通过项目内外部关键
影响因素的分析评价来进行内外部环境的评价。下面的表是针对
影响旅游地产开发模式选择的关键的内部和外部影响因素编制
的。用来帮助决策者对影响旅游地产开发模式选择的内部和外部
因素进行概括和总结。

ECFE表与ICFE表的编制具体包括以下几个步骤:
第一步,识别并列出拟开发旅游地产项目内外部环境中的关
键战略要素。
第二步,为每个关键战略要素设置权重,以表明该要素对项目
开发模式的影响程度。权重的范围从0.0到1.0,权重越大表明其
影响程度越大,各权重值之和等于1。
第三步,确定将拟评价的旅游地产开发模式。
第四步,请若干专家按1,2,3,4,5,6,6个分值给每个要素打
分,4代表该要素对项目该种开发模式是一般机会/优势,5代表中
等机会/优势,6代表重大机会/优势,3代表一般威胁/劣势,2代表
中等威胁/劣势,1代表重大威胁/劣势,取平均值为该要素的评分
值。
第五步,将每一要素的权重与相应的评分值相乘,得到其加权
评分值。
第六步,将各要素的加权评分值汇总,得到项目外/内部环境

关键要素的综合加权评分值,即ECFE/ICFE的总权数。无论这张
表选取了多少个外/内部环境关键战略要素,项目的ECFE/ICFE
总权数最高是6分,最低是1分。取距离中值3.5作为临界值,若

ECFE总权数得分为3.5-6分之间,则表明项目外部环境对这种知
识产权战略模式的影响机会大于威胁,数值越大,机会越多,威胁

越小;若ECFE总权数得分为3.5,则表明项目外部环境对这种知
识产权战略模式的影响机会与威胁相当;若ECFE总权数得分为
1-3.5分之间,则表明项目外部环境对这种开发模式的影响威胁