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BIM运维在SOHO的探索——基于BIM的物业管理系统.pdf

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“基于BIM核心的物联网技术应用，不但能为建筑物实现三维可视化的信 息模型管理，而且为建筑物的所有组件和设备赋予了感知能力和生命力，从而 将建筑物的运行维护提升到智慧建筑的全新高度。” ——陈磊 “从银河SOHO、望京SOHO开始，今后这种高效能节能管理系统（基于BIM 的物业管理系统）将在SOHO中国旗下所有在建以及新建项目中安装运行。我们 希望与优秀的合作伙伴一起让我们的建筑更加节能环保，让我们生活更加健康 美好。” ——潘石屹 导读：随着全球建筑行业日趋规模化、复杂化、快速化，一种新的技术在 建筑行业日益成熟并逐步推广开来——它就是BIM（BuildingInformation Modeling，建筑信息模型）技术。但是目前整个BIM技术的应用都集中在前期 的设计、施工阶段，业主投入大量人力、物力、财力的BIM在建筑完工交付后 却被闲置。本文将借助SOHO的应用案例，探讨BIM在运维方面的应用。 2013年6月始，博锐尚格携手SOHO中国大胆尝试，将BIM与能源管理系 统进行融合，在3D能效管理平台的基础之上为SOHO中国量身打造。目前，在 SOHO项目中，已经有更多的系统逐步接入了BIM运维平台，为SOHO的物业管 理提供更多的帮助。这是博锐尚格在BIM运维中走出的重要一步，也为整体市 场在BIM运维方面做出了尝试。 而BIM实际的外沿更加广泛，目前在SOHO项目中的应用只是BIM平台的冰 山一角，我们在项目中也在不断尝试将更多的系统、更多的应用接入平台中， 未来BIM除了覆盖物业管理，甚至将会延伸至商业管理中。我相信在不远的将 BIM运维管理平台将整合所有的建筑信息及应用， 必将在建筑业汇聚成为一股新的热潮。 iSagyBIM，基于BIM的物业管理系统 SOHO中国作为国内知名的地产集团，一直致力于将新的技术与建筑进行融 合，提升商业价值的同时，为客户提供更好的体验。2013年6月，SOHO中国推 动旗下的银河SOHO、望京SOHO建设能源管理系统，而博尚格大胆的将能源管 理系统与BIM技术相融合，为项目提供具有更高价值的整体物业管理解决方 案。 这套基于BIM的整体解决方案，使空间信息与实时数据融为一体，物业管理 人员可以通过3D平台更直观、清晰的了解楼宇信息、实时数据等相关节能情况， 最终完成3D能效管理平台向BIM运维管理平台的成功转型。该项创新将对公共 建筑的全生命周期管理起到革命性作用。 图1 该项目是对BIM技术、云计算、物联网等的综合运用，涉及信息总览、水 力平衡系统、机械通风系统、感测系统、照明系统、电梯系统、温度分布系 统、视频监控系统等的物业管理系统，用于建筑运营维护阶段的建筑信息管 理。 机械通风 图2 机械通风系统通过与BIM技术相融合，可以在3D基础上更为清晰直观的反 应每台设备、每条管路、每个阀门的情况。根据应用系统的特点分级、分层 次，可以使用其整体空间信息，或是聚焦在某个楼层或平面局部，也可以利用 某些设备信息，进行有针对性的分析（如图2）。 管理人员通过BIM运维界面的渲染即可以清楚的了解系统风量和水量的平 衡情况，各个出风口的开启状况。特别当与环境温度相结合时，可以根据现场 情况直接进行风量、水量调节，从而达到调整效果实时可见。在进行管路维修 时，物业人员也无需为复杂的管路而发愁，BIM系统清楚的标明了各条管路的 情况，为维修提供了极大的便利。 垂直交通 图3 3D电梯模型能够正确反映所对应的实际电梯的空间位置以及相关属性等信 息。电梯的空间相对位置信息包括门口电梯、中心区域电梯、电梯所能到达楼 层信息等；电梯的相关属性信息包括直梯、扶梯、电梯型号、大小、承载量 等。3D电梯模型中采用直梯实体形状图形表示直梯，并采用扶梯实体形状图形 表示扶梯（如图3）。 BIM运维平台对电梯的实际使用情况进行了渲染，物业管理人员可以清楚 直观的看到电梯的能耗及使用状况，通过对人行动线、人流量的分析，可以帮 助管理者更好的对电梯系统的策略进行调整。 温度监测 图4 BIM运维平台中可以获取建筑中每个温度测点的相关信息数据（如图4）， 同样，还可以在建筑中接入湿度、二氧化碳浓度、光照度、空气洁净度等信 息。 温度分布页面将公共区域的温度测点用不同颜色的小球直观展示，通过调 整观测的温度范围，可将温度偏高或偏低的测点筛选出来，进一步查看该测点 的历史变化曲线，室内环境温度分布尽收眼底。物业管理者还可以调整观察温 度范围，把温度偏高或偏低的测点找出来。结合空调系统和通风系统的调整， 可以收到意想不到的效果。 水平衡 图5 通过与水表进行通讯，BIM运维平台可以清楚显示建筑内水网位置信息的 同时，更能对水平衡进行有效判断。