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北上广深公租房现状分析

日前，前北京大学经济学教授薛兆丰在某直播间再次提出，“廉租房不
能加厕所，否则富人则会抢占这些资源，而真正的穷人就无法获得居住的
机会”该观点引来无数争议。争论的表象是廉租房加不加厕所，但更深刻之
处在于，廉租房供不应求的背景下，其配租机制能否正真保障每一个低收
入者的居住权益。

七普统计数据显示，2020年中国住房总面积超过500亿平方米，家庭户
拥有住房间数达到14.9亿间。家庭户人均住房建筑面积达41.76平方米。
虽然从住房总量上看，我国已经进入“不缺房”时代，但高房价、住房难仍
困扰着数以百万计的低收入群体。

据国家统计局官网发布的《中国统计年鉴2021》，2020年最低20%人
群的人均可支配收入只有7868.8元，折算每个月仅有655.7元，这是大约
2.82亿人口。另外中间偏下收入的20%人群，每个月收入也仅有1370.23
元，这部分人口也是2.82亿人。两类低收入群体加起来，就是5.64亿人。
其中，城市居民最低生活保障人数737.8万人。

对于低收入群体来说，需要政府提供完善的住房保障体系。

我国的住房保障体系建立于1998年，从福利房到经适房再到廉租房，
2010年，公共租赁住房出现，其受众对象主要是城市中等偏下收入住房困
难家庭。2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称
为公共租赁住房。

从2010年至今的13年中，我国公租房供给不断增加，但长久以来供不
应求，“一房难求”的局面存在于各个城市，对此，我们梳理了北京、上海、
广州、深圳四个一线城市的发展现状。

01、北上广深公租房申请条件

表1：北上广深公租房申请条件

资料来源：各市政府网站
公租房申请条件上，北上广深四个城市具有高度相似性，但深圳市更为灵
活。

从现有住房要求来看，北上广深四个城市均要求申请人及其配偶、未
成年子女或者其他共同申请人在本市未拥有任何形式的自有住房；申请人
及其配偶、未成年子女或者其他共同申请人在本市未领取购房补贴。

从户籍要求来看，户籍或居住证是北京、上海、广州申请公租房的必要
条件，而深圳的条件则相对放开，其申请人的配偶属现役军人的，可以不
受户籍及持有本市居住证期限的限制。

不具有户籍的外来人口，四个城市的社保年限也不相同，北京、上海只
需要一年以上，广州和深圳需要连续缴费满2-3年，但深圳的大学生和技能
人才有优惠，以及残疾人可不受社保年数限制。对比来看，广州的社保要
求更严谨，但新就业无房的申请人在广州市（含在穗部属、省属单位）工
作，社保则仅缴费满半年则可以申请公租房。同时，广州市公租房要求，
外来人口申请人及其配偶未违反计划生育政策，这也是有别于其他一线城
市的独特之处。

在家庭年收入限制方面，北京和广州的3人口家庭要求在10万元以下，
4人口家庭在13万元和14万元以下，而上海和深圳在收入方面未作出明确
限额(这里按旧规则,深圳最近出台了新规则)。

对于廉租住房、经济适用住房、限价商品住房等“保障性住房”轮候家庭，
仅北京市可以申请公租房。

02、一线城市的公租房需求：广州、深圳超百万

公租房的主要目的满足中低收入群体的住房需求，所以我们用低收入
群体的数量来测算公租房的需求数量。深圳市虽然暂时未公布收入限额，
但规定不能超过深圳市上年人均收入水平（这里按旧规则，深圳最近出台
了新规则）。

表2：北上广深申请公租房人均收入限额

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数据来源：各市政府官网

也就是说，在北京、上海、广州、深圳申请公租房的申请人人均月收
入分别不能超过2777.78元、3798.81元、2971.67元、2019.94元（新规则
下，深圳公共租赁住房申请家庭和单身居民收入限额为人均年可支配收入
54000元（含）以下）。根据北京、上海、广州、深圳2023年薪资水平报
告，薪资在2-3千元以下的比重分别为11.10%、15.20%、27.80%、22%，
综合四个城市的整体租房需求来看，其公租房需求分别为36.29万套、65.66
万套、124.82万套、132.22万套。

表3：北上广深公租房需求数量

数据来源：北上广深薪资报告

从公租房需求数量来看，北京需求数量最少，原因在于其平均薪资水
平较高，低收入群体占比较低，且自有住房占比较高，整体租房需求比其
他三个城市更少。虽然上海和广州的租房需求接近，但广州薪资水平更低，
低于3千元的劳动者占比更高，所以公租房需求更多。而深圳总体租房需
求最多，低收入群体占比也比北京与上海更多，满足公租房申请条件的数
量也更多。

03、至2025年，供给数量仍远远不够

根据四个一线城市的“十四五”规划，截至2025年末，北京、上海、广
州、深圳公租房供给数量分别约为20.13万套、20.2