北京房地产项目全案整合推广方案.docx

更多企业学院：《中小企业管理全能版》183套讲座+89700份资料《总经理、高层管理》49套讲座+16388份资料《中层管理学院》46套讲座+6020份资料《国学智慧、易经》46套讲座《人力资源学院》56套讲座+27123份资料《各阶段员工培训学院》77套讲座+324份资料《员工管理企业学院》67套讲座+8720份资料《工厂生产管理学院》52套讲座+13920份资料《财务管理学院》53套讲座+17945份资料《销售经理学院》56套讲座+14350份资料《销售人员培训学院》72套讲座+4879份资料目录第一部分、项目研究背景第二部分、市场概况了解第三部分、区域市场分析第四部分、地块SWOT分析第五部分、价格定位第六部分、产品定位第七部分、产品规划建议第八部分、营销推广建议第九部分、广告推广建议第十部分、销售及合作方式建议第一部分、项目研究背景为准确市场定位我们对中冠家园项目进行了前期的市场调研。根据该项调研性质我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式依托北京商品住宅市场（主要为西部市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论以期达到如下目标：了解北京市地产市场的整体状况及变动趋势；了解北京市住宅市场产品设计的发展趋势；了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况；掌握中冠家园项目所处地块的基本特征；掌握中冠家园项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；明确中冠家园项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在；掌握目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知；明确中冠家园项目构建优势的市场机会及企业机会；提出中冠家园项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位等）的若干思路；10、提出中冠家园项目在后期产品包装设计中的若干思路和建议；11、提出中冠家园项目营销建议积推广思路；第二部分、市场概况了解一、整体情况分析1、北京住宅市场趋向成熟北京房地产稳步发展为我市经济社会发展做出了重要贡献2003年我市房地产投资完成1202.5亿元比2002年增长18.9%低于全国增长水平（29.7%）；开复工9070万平方米同比增长20.8%其中住宅6353万平方米同比增长17.7%；当年竣工面积2594万平方米同比增长8.8%其中住宅2081万平方米同比增长8%。房地产开发投资快速增长成为固定资产投资增长的主导力量a、整体上保持持续、稳定增长2003年全市完成房地产开发投资1202.5亿元比上年增长21.5%高于同期全社会固定资产投资增长率。b、占全社会固定资产投资的比重过半2003年全市房地产开发投资占全社会固定资产的比重为55.7%比上年增加1.2个百分点。房地产市场日趋成熟a、商品住宅成为住宅供应的主渠道个人购房成为商品住宅消费主体。2000年个人购房达到86.0%2001和2002年更是高达93.1%和97.1％。b、商品房空置面积趋于合理空置率不断下降。1999年以来我市商品房空置总量虽有所增加但空置率逐年下降由1999年的22.8%下降到2003年上半年的14.3%2003年底略有回升（22.2%）。商品住宅价格近五年呈下降趋势目前平均销售价格低于深圳和上海1998年以前北京市商品住宅价格一直在全国位居前列。1997年达到5478元/平方米的历史最高点比全国商品住宅平均价格高3688元比上海市商品住宅价格高2587元比深圳市商品住宅价格高70元。1998年以来保持了平稳回落状态。2003年商品房住宅价格回落到4456元/平方米。同期上海商品房住宅销售价格为4989元/平方米。2、市场供应状况分析——供应量持续放大据统计从2003年年底到今年的1、2、3月份北京新楼盘集中放量堪称一天一个新盘数量竟超过以往同一时期的三倍。2003年12月全市共有26个新盘入市总规模为510万平方米较上月增长170%其中住宅项目为15个。在去年12月中旬以后到今年3月初开始推出、还没有拿到预售许可证的新盘约有20多个左右如、远洋新天地、、经济适用住房；；——风林西奥中心、上东三角洲、、、、国兴.观湖国际、北京新界——柏阳景园、、温镀.空间、、、、、、御墅临风等。——今年投放市场楼盘特点今年的新楼盘无论在规划设计、户型园林还是科技含量、服务品质上都比以往的新盘更胜一筹在产品创新、人性化设计等方面可以说用了不少心思。在客户需求的引导下打着“舒适、健康”旗帜的项目日渐增多板楼成为市场主流。从目前已审批的项目来看未来1至2年内北京将有5000至7000套新增高档别墅进入市场。新楼盘主要有以下特点：中小规模为主。虽然有三百多万平方米的、上百万平方米的等大规模的社区但总的来看30万以下的中小规模项目在数量上仍然占主流。增加“文化附加值”。许多项目都开始关注社区文化。如将于3月份开盘的万