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土地价值评估报告模板
土地价值评估报告

公司

####年##月##日

目录

1.0研究结论

1.1宗地差不多情形
1.2地价范畴

1.3地块投资价值

2.0研究方法

2.1剩余法求地价

2.2运用«建设项目投资经济评判方法与参数»进行宗地的财务评判

2.3研究依据

3.0宗地最正确利用方式构思

3.1宗地总体规划方案设计

3.2最正确开发建设方案设计

4.0宗地地价测算

4.1地价之外的成本测算

4.2销售收入测算

4.3地价成本测算

5.0项目财务评判

5.1项目盈利能力分析

5.1.1税金运算

5.1.2损益表

5.1.3宗地现金流量表与动态盈利分析

5.2项目不确定性分析

5.2.1项目盈亏平稳分析

5.2.2敏锐性分析

5.2.3概率分析
6.0项目综合经济评判与建议

6.1项目综合经济评判

6.2有关说明及建议

附表、附图

附表一宗地地价测算表

附图一项目概率分析图

1.0研究结论

1.1宗地差不多情形

1.1.1宗地编号为######，

1.1.2地块地址

1.1.3土地用途为
1.1.4用地面积

1.1.5建筑容积率

1.1.6可建设总建筑面积为:

其中：住宅面积

高层住宅：

多层住宅

低层住宅

商业面积

公建面积

社区治理中心

幼儿园

垃圾站

变电房

1.1.7土地使用年期、起止时刻

1.1.8地价结算方式

1.1.9涉及物权转让税费及承担方式

1.2地价范畴

经测算，本地块的正常地价范畴应在元至人民币之

间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，

那么得竞标报价范畴应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在

万元人民币。

对应市场价位点万元，那么得相应楼面地价为元/平方米.
1.3地块投资价值

对应以上地价范畴，测得相应的投资财务成效指标如表1－1所示。

表1－1宗地投资财务成效指标

项目地价为####万元地价为####万元地价为####万元

投资利润率〔％〕

税后利润〔万元〕

内部收益率〔IRR〕〔%〕

财务净现值〔FNPV〕〔万元〕

投资回收期〔静态〕〔年〕

投资回收期〔动态〕〔年〕

综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在万

元人民币之间时，即进入投资风险区；超过万元后，将进入高风险

区,投资者需慎重考虑。

2.0研究方法

2.1剩余法求地价

运用剩余法来确定宗地的最高限价，其差不多思路为：

地价=房地产建成价格－〔建筑费＋专业费＋租售费用＋税费〕－利润

该方法的操作程序如下：

研究待估宗地的差不多情形
选择最正确开发利用方式

估算开发后的房地产价格

估量建筑费、专业费、利息、税费、租售

费用和开发商应得的利润

求地价

2.2运用«建设项目经济评判方法与参数»进行宗地的财务评判

建设项目的财务评判一样分两个层次，即：全部投资的财务成效评判和自有

〔权益〕资金的财务成效评判。

全部投资的财务成效评判，即排除财务条件的阻碍，将全部资金〔包括全部

借贷资金和权益资金〕作为运算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资

资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，因此它实际上是一种简化
了的、投资项目〝息、税前〞的盈利能力分析，借此能够在各个投资项目或方案

间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行

的同时，进行方案的选优。

自有〔权益〕资金的财务成效评判，即从企业的角度动身，分析包括财务条

件在内的两类因素对项目的阻碍，以企业投入的权益资金为运算基础，而所谓考

察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力

的分析。同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投

资者的盈利能力等。

在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务成效评判法，分析该地块的投资

盈利能力——通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率〔FIRR〕、投资

回收期〔Pt〕、财务内部净现值〔FNPV〕以及投资利润率等指标。由此来判定该

宗地投资在财务上的可行性。

2.3研究依据

➢######宗地规划指标

➢河南省房地产开发各类治理费用标准

➢中国人民银行存、贷款利率

➢河南省建筑和安装工程综合基价

3.0宗地最正确利用方式构思

依照该宗地位于、建筑容积率≦，能够确定，该地块要想

获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观

环境和国际性的配套设施来赢得市场。

3.1宗地总体规划方案设计
总基底面积，用地平稳表及项目要紧经济指标分别见表3－1和

表3－2。

3.1.1高层住宅

总建