戴德梁行-中信汕头濠江项目总体发展策划终段成果汇总.pdf

中信汕头濠江项目总体发展策划终段成果汇总致中信房地产股份有限公司Page0报告框架体系汕头层面看濠江粤东层面看濠江１市场研究篇亚太层面看濠江总体定位案例研究２发展定位篇功能定位总体发展定位形象定位从土地规划价值角度看用地功能分区发展功能布局３功能规划篇从市场容量角度判断合理发展规模发展概念规划启动发展建议４发展运营篇财务分析评价Page1市场研究篇对濠江的发展定位，应从城市整体经济贡献价值角度出发，从多个层面综合看待濠江角色与定位：1.濠江在汕头层面的城市角色与定位？2.濠江在粤东层面的区域角色与定位？3.濠江在亚太层面的国际角色与定位？Page2汕头层面看濠江从汕头层面分析，关于濠江角色与定位有几个结论：1.濠江应具备完整的城市功能，而不仅是“前花园”角色，在地位上应与北岸并重发展，承担汕头新城市中心功能．2.濠江应突出“港城”生态品质建设，与北岸有侧重、差异化发展．3.濠江应突显“港城”服务型经济特色，功能形态更丰富，产业链更完整．Page3粤东层面看濠江粤东层面看濠江如何发展粤东层面看汕头出路“海港城市”与“产业升级”•推进粤东沿海产业带一体化，濠江应承担沿海城市•推进城市一体化经济带上的“大脑”和“中心”协调功能•广澳深水港区别于其他粤东专业港，利用交通枢纽和•打造粤东核心枢纽港与城市紧密关系优势，打造资源运输、集装箱运输、客运旅游的综合城市型服务港口，粤东中心枢纽港口•抢占粤东沿海产业链高端环节，发展较高技术含量的•立足产业链高端环节高端新兴产业，吸引潮汕揭沿海产业带的销售、研发功能聚集，形成粤东工业设计中心•依托海港及交通枢纽网络，发挥粤东沿海产业带上的生产服务配套“中心”和“大脑”作用.重点发展物流、•大力发展生产服务配套会展、区域金融、配套等现代服务业，突出地区服务中心功能.形成粤东地区人才流、资金流、信息流、物流汇集中心Page4粤东层面看濠江小结从粤东层面分析，关于濠江角色与定位有几个结论：1.更应突出粤东现代服务业聚集中心这一重要竞争优势2.从战略上应把握珠三角与海峡经济合作前沿这一重要机遇，成为粤东对外开放的重要窗口3.形成交通畅达的粤东枢纽之城，为服务于粤东发达完整的产业链提供良好基础，打造粤东产业升级“大脑”功能，形成粤东工业设计中心。Page5亚太层面看濠江3,500万世界潮人群体给潮汕地区的国际养老、国际拥有的巨大的财富基础医疗教育、休闲度假、商务旅游、文化展示、商业等消费市场带来巨大发展潜力与机遇落叶归根根深蒂固影响深远的潮汕文化整个潮汕地区目前尚缺乏针对3,500万潮人消费市场的而打造的高品质、高环境生活、度假、养老、消费产业空间.Page6亚太层面看濠江小结从亚太层面分析，关于濠江角色与定位有几个结论：1.潮人群体在世界的分布特征、财富能级和精神文化情节是濠江作为亚太层面定位的重要理据、支撑和突破口.2.濠江应作为世界潮人精神文化圣地。结合海、山、湾复合型生态资源，以潮汕文化为主线，发展旅游度假、休闲养老、医疗教育，吸引潮汕人回乡置业、度假、消费，打造亚太地区具有高度影响力的休闲度假之城.3.结合完善的城市功能配套和发达的现代服务业资源，打造资源复合型的亚太休闲度假目的地是濠江作为亚太层面的最终发展目标。Page7案例研究２发展定位篇总体发展定位Page8案例研究案例研究体系研究目的综合选取的案例1.港口城群间的功能如何配合东京湾港口产业与城市群2.港与城如何联动发展东京港片区＼临海新都心3.港城联动下的功能组合4.产业、旅游、居住、服务配套如何配合发展分功能区案例借鉴产业配套居住配套旅游配套东莞松山湖中新生态城深圳大梅沙滨产业科技园海旅游Page9案例研究１－东京湾案例研究１：东京湾基本情况介绍1.东京湾港口城市圈面积占日本全国的3.5%、人口占总人口的26.3%.东京湾2.产业圈为日本最大的重化工业基地和能源基地、国际贸易和物流中心。3.东京湾产业沿海产业带上分布有东京港、川崎港、横滨港、横须贺港、千叶港、木更津港等重要港口4.依托“港口”和新城不断向沿海带扩展，逐渐形成了东京、横滨、千叶等沿海都市圈，如东京的临海新都心、千叶的幕张新城、横滨的21世纪新城等.Page10案例研究１－东京湾东京湾产业发展进程阶段一：19世纪末－20世纪初阶段二：20世纪初－20世纪中阶段三：20世纪中－20世纪末产业发展特征：产业发展特征：产业发展特征：1.贸易立国，消化、吸收欧美高新技术工业导入时期.人口和工业发展向1.东京湾沿海产业带经济增长达到高2.大进(煤炭、石油、矿石资源等)大出峰。成本低，海运条件好的东京湾聚集(工业制成品，汽车、电子等)3.大企业和相关产业向沿海港口城市集2.限制禁止污染型工业进入新城，原聚有污染型工业外移.里程碑：3.注重服务型产业提升，由单一工业里程碑：港口城市群向现代