成都西月城街地产项目产品定位营销策略方案 (提案稿)-8.ppt

西月城街项目产品定位/营销策略方案本案需要解决的核心命题——如何达成?两大解决体系——项目的规划与策划关于规划关于规划供需两旺/价格坚挺渐升住宅供销合理/非住宅供量偏大1-7月，五城区新增供应面积533.42万㎡，成交面积520.66万平方米，同比增长23.0%；其中住宅成交439.50万平方米，同比增长31.1%；五城区新建商品房成交均价为4405元/㎡，同比增长8.5%,其中住宅成交价格为4134元/㎡;五城区非住宅新增供应119.13万㎡，同比减19.5%；五城区非住宅供销比分别为1.47，与需求相比，非住宅供应依然偏大。大势解读/小结区域小势解读2007—2008，西大街—骡马市如何变化？城市功能定位解读区域现状解读区域物业构成解读前瞻解读：区域解读小结优势：中心稀缺地，西大街核心商务/居住/商业口岸项目体量不大，只要产品定位适合市场情况，同时做出特色，给销售的直接压力将相对减小骡马市新的功能定位带来机遇劣势：地块较小，规划上无法实现大体量的景观等配套条件，对档次提升造成影响商住无法避免。机会区域内土地的稀缺及住宅项目、公寓项目一直旺销为本案带来良好的市场基础威胁项目周边商业氛围浓厚，各类型物业均有涵盖，商业物业类型方面基本不存在市场空白点这将使得本项目的商业部分在定位及销售上面临较大的市场威胁众多项目的陆续开发使本项目潜在客户分流，小区域商业氛围不足，也将影响项目商业部分销售结论：突破点发现市场之中，谁我们的客群？【小户寓所客户】【小户寓所客户】【小户寓所客户】【居家中户型客户】【居家中户型客户】【商业客群】【商业客群】那么，在客群的需求和市场决择的双重条件之下，产品细解产品功能定位产品梳理（一）项目产品结构产品梳理（二）项目产品定位体系项目由两栋高层建筑形成双子塔型，临西月城街主干道一栋为商务/投资定位的小户型物业，将其临街商务/商业优势发挥最大化。户型设计为偏重商务/投资的小户型公寓，厨卫、厅室功能完备。主力户型面积控制在40—50㎡之间。同时，建筑可设计为两端打开式内走廊，有效处理通风采光问题。可在与底商交界的四层设置商务转换层，利用设计商务会所、花园平台式休闲区。在大堂处理上，可设置商务写字楼式的开畅大堂，酒店式管理配置，智能化配置，增加项目品质感。住宅部分（B座）定位户型示意/一居室（40—50㎡）户型示意/二居室（65—95㎡）户型示意/三居室（90—110㎡）产品定位——社区景观处理城市社区景观示意产品定位——建筑造型/外立设计/建筑设计朝外MEN商业裙楼定位体系——功能定位商业裙楼定位体系——业态/面积/价格商业裙楼定位体系——业态/面积/价格商业裙楼定位体系——业态/面积/价格各楼层业态/定价考虑A栋/到达式休闲娱乐业态，价格较高各楼层业态/定价考虑B栋/社区功能式业态，价格相对较低商业裙楼定位体系——布局/建筑设计商业裙楼定位体系——布局/建筑设计项目开发损益的测算与建议项目投资分析(容积率5.0，商业三层)项目投资分析(容积率5.0，商业三层)项目投资分析(容积率5.0，商业三层)项目投资分析(容积率6.7，商业二层半)项目投资分析(容积率6.7，商业二层半)项目投资分析(容积率6.7，商业二层半)我们的建议关于策划本案面临的营销命题：核心诉求梳理方法论差异化营销三大命门，挖出核心诉求核心诉求推导：产品推广诉求主题：如何解构？一个策略体/两套控制体系项目核心概念树策略案名建议：核心主概念+四线分解概念体系项目全盘推广控制体系的建立一期蓄水期推广控制项目全程销售控制体系项目总监结合项目分期放盘的策略，如何控盘？住宅一期蓄水（小户））深度蓄水/集中爆盘分期放盘/多次高潮在销售过程中，如何放盘控盘，控制节奏？优质优价/肥瘦搭配突出重点/价格杠杆针对本案，如何达成速度最快与价值最大的完美平衡？营销阶段的界定各营销阶段工程要求以及任务安排二期销售策略要点：一期蓄水及一期销售期完成二期的蓄水工作，等待第二次强势推出。同样采用上述办法，蓄水——强势推出——再蓄水——再推出的方法，制造一个又一个的销售高潮。因随着销售的不断推进，原有客户资源已经逐步毫尽，需要不断的开拓新资源，这个阶段的老客户关系维护和渠道营销更为主要。价格根据工程进度小幅提升。商业销售策略要点（一）商业销售策略要点（二）