云星尚雅名都小区物业服务方案.doc

云星尚雅名都住宅小区物业服务方案以人为本合作共赢《云星·尚雅名都》商住小区物业服务方案东方名加物业服务有限公司简介公司概况东方名加物业服务有限公司成立于XXXX年X月X日，注册资本XX万元，是一家具有建设部物业管理企业三级资质等级的专业化物业服务企业。经营范围包括：物业服务、场地出租、房屋租赁服务、保洁服务、家政服务、房地产投资咨询、企业营销策划、广告发布、劳务输出（国内）等。公司自成立以来，坚持“以人为本”的服务理念，以专业化、规范化、职业化的“星级”物业服务为理念，致力于人才的引进、培养和开发，已打造出了一支组织结构合理、层次搭配得当、优化组合的物业管理队伍。目前公司拥有各类专业管理人员和技术人员60余人，80%以上具有大专以上学历。其中，公司物业服务方面的主要管理人员多来自利奥（盛天集团）、万怡、好管家、荣和、中天世纪等南宁市多家一、二级物业服务公司，具有十分丰富的大型高档物业小区的管理经验。为我公司开展物业服务工作奠定了坚实的人力资源基础。现公司物业服务已发展到南宁市外的百色、钦州、奉山等市县，物业管理类型包括：多层住宅、高层住宅、商场、学校、市政公园等多种类型物业。公司的组织架构如下：股东会董事会监事会总经理各分支机构物业服务中心保部物业服务中心保部物业服务中心物业服务中心物业服务中心物业服务中心副总经理副总经理工程部财务部协管部行政人事部业务拓展部公共事物部物业部经营业绩物业管理及顾问业绩一览表序号项目名称地点接管时间物业类型面积万㎡备注123456《云星·尚雅名都》项目简况《云星·;尚雅名都》项目位于南宁市江南区白沙大道，与江南区南北向交通主干道星光大道相邻。项目占地120多亩，总建筑面积约18万平方米，包括一梯两户多层住宅19栋，共63个单元。一梯小高层电梯楼13栋，共23个单元（待核实）。“云星·;尚雅名都”力邀广州汉森国际设计公司的著名建筑大师担纲设计，小高层与多层巧妙摆布形成错落有致的建筑布局，人车分流的设计体现良好的社区功能划分，项目内拥有会所、幼儿园、商业街、约900个停车场等齐全的配套，项目周边有体育场、图书馆、剧院、艺术馆、学校、大型超市及建设中的大型商场的设施。《云星•;尚雅名都》项目主要经济指标（指标待核实）基本情况：物业名称云星·尚雅名都物业类型商住小区行政区域江南区规划总用地面积亩123.06总建筑面积㎡181552其中多层住宅建筑面积㎡8201019幢63个单元高层住宅建筑面积㎡9545313幢23个单元23部电梯公建建筑面积㎡？商业建筑面积㎡4098多少家？总户数户1560网上数据待核实？总人口人容积率2.20建筑密度？停车位产权归属？其中地下停车位292地面停车位608是否包括架空层车位？架空停车位？停车位／户数58%绿化率35%《云星·;尚雅名都》小区物业管理特点：《云星·;尚雅名都》商住项目报建设计于2006年以前，当时为江南区较为少有的大规模住宅小区。小区物业特点对物业管理的主要影响有以下几点：1、楼层较低——全部为12层以下多层、小高层商住楼。其中，19幢多层住宅管理相对容易。但23幢一梯小高层电梯房，因楼层低，业主户数相对较少，物业服务费定价较低。而电梯属于事关业主人身安全的特种设备，对电梯的管理相关部门有严格规定，物业公司除每月需要向经有关政府相关部门认可的、有合法资质的专业电梯维保公司支付固定的维保费外，还要面对比一般市场同类普通产品贵5倍左右的电梯的相关配件的维护费用。因此支出费用较大，物业公司收益难以保证。2、容积率较低，建筑密度较大、占地面积较大（123.06亩）、户数较多，如要达到一定的物业服务质量，则需要投入更多的管理、工程及秩序维护人员费用支出相对较大。3、绿化面积较大（约29000㎡）植物各类较多，绿化养护人员与绿化养护费用投入较大。4、小区内监控设施等管理硬件投入不足，不利于物业公司的管理（特别是小区治安方面的管理）。需投入巨额资金改造。5、业主对物业公司印象不佳：因小区前任物业公司服务工作不到位，与小区业主及业委会矛盾较大，业主对物业公司的管理抵触情绪较大，目前已基本习惯了不交物业费，后期收费难度较大！此点对接管的物业公司来说是十分不利的因素。6、前期物业服务公司所收取的水电周围金、物业专项维修资金等费的收回难度较大，预计需要业委会通过法律途径方可追回，且金额无法正常统计。接管物业公司短期内垫付资金较大。服务管理方案针对《云星·;尚雅名都》小区以上特点，结合多个楼盘的实际经管经验，我公司制定出：以由南宁市房产管理局、南宁市物价局制定的《南宁市普通住宅小区物业服务等级标准》二级服务标准为基础，加大小区硬件设施投入，以人为本、引导社区文化，力争三年内把《云星·;尚雅名都》打造为南宁市物业管理优秀示范小区的管理目标。物业服务标