从本案看不动产登记行为的司法审查标准.pdf

免费法律咨询3分钟100%回复文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题http://www.9ask.cn/souask/从本案看不动产登记行为的司法审查标准案情介绍2001年10月11日，刘静的父亲在刘静未到场的情况下，以刘静的名义向第三人枣庄市薛城区农信社借款6万元，并持刘静的房产证，到枣庄市房管局办理房产抵押手续。而办理上述借款所需签订的借款合同、抵押合同及房产抵押手续上所有理应由刘静签名的地方均由刘静的父亲安排的案外人褚萍代签，枣庄市房管局为第三人颁发了抵押权证。后因刘静的父亲死亡，第三人枣庄市薛城区农信社便起诉刘静及案外人褚萍，要求二人归还借款。薛城区法院以双方所签的借款合同、抵押合同未成立为由，驳回了第三人的诉讼请求。第三人不服一审判决，上诉至枣庄市中级人民法院，枣庄市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。刘静便向第三人索要抵押权证，在索要未果的情况下,于2008年4月7日向薛城区法院起诉，请求撤销枣庄市房管局颁发的抵押权证。一审法院判决撤销枣庄市房管局为第三人颁发的抵押权证书。枣庄市房管局不服，提起上诉。其上诉称，依据《城市房屋权属登记管理办法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，上诉人在办理他项权登记时应进行形式审查而非实质审查，一审法院依据房地产抵押申请审批书认定上诉人应当进行实质审查显然错误。二审法院判决驳回上诉，维持原判。免费法律咨询3分钟100%回复文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题http://www.9ask.cn/souask/【判决要旨】一审法院认为，枣庄市房管局提交的房地产抵押申请审批书是为了重复使用为不特定的抵押人和抵押权人事先拟定的，其内容列有“内查情况”和“外查情况”，并且在附注说明的第二项中明确注明“办理他项权登记法人代表或抵押人和抵押权人必须亲笔签名、盖章”，说明枣庄市房管局在办理房地产抵押登记时不仅要对抵押人和抵押权人提交的申请进行必要的形式审查，更重要的是对申请人提交的材料诸如申请人的身份情况、借款抵押合同的真实性、抵押物的状况等进行内查和外查。而枣庄市房管局却在为第三人办理他项权登记时，依据刘静的父亲与第三人枣庄市薛城区农信社提交的已经法院审理查明的未成立的借款和抵押合同，就在刘静的房产上为第三人设立了他项权的登记，并仅在内查、外查栏目内均注明“情况属实”，也无工作人员的签名。枣庄市房管局在刘静的房产上为第三人办理的他项权登记，显属证据不足，程序违法。故判决撤销枣庄市房管局为第三人颁发的抵押权证书。二审法院认为，根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第四款、第十三条第一款、第十九条第二款、《城市房地产抵押管理办法》第三十二条、第三十三条的规定，房地产抵押登记由抵押人和抵押权人共同申请，并提交相关的证明文件，由登记机关按照房地产抵押登记的具体审核内容和要求对抵押登记申请进行审核。审核的目的是确保登记权利状态与事实权利状态相一致，以免真正权利人受到侵害。免费法律咨询3分钟100%回复文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题http://www.9ask.cn/souask/故登记机关应履行法定的职责，在自己的职责范围内审慎地审核。在本案中，刘静的父亲在刘静不知情的情况下，安排案外人褚萍以刘静的名义办理了房地产抵押手续。显然，枣庄市房产管理局在自己的职责范围内未尽能到审慎的义务，其为原审第三人办理的他项权登记，显属证据不足，程序违法。故判决驳回上诉，维持原判。【评析意见】本案涉及到不动产登记行为的司法审查标准问题。不动产登记行为的司法审查标准可分为实质审查和形式审查。采取何种司法审查标准，不仅关系到不动产登记的公信力，而且对登记的效率、质量以及登记错误的赔偿责任的确定都有重要影响。一审法院采取的是实质审查。二审法院认为，从目前有关不动产登记法律规范的规定来看，并无实质审查和形式审查之分，法院应全面审查不动产登记行为的合法性，包括事实、证据、程序、法律适用等方面。我赞同二审法院的观点。第一，“现在对实质审查与形式审查的制度构成尚无统一认识，简单地说是采取何种审查方式，没有多大意义。”[①]有的学者从登记审查的范围对此二者进行界定，认为形式审查就是登记机构不审查登记申请是否与实体法上的权利关系一致，而仅审查登记申请在登记手续、提供材料等方面是否合法、齐备;实质审查则是不仅审查登记申请在登记手续上是否合法，还要审查其是否与实体法上的权利关系一致，实免费法律咨询3分钟100%回复文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题http://www.9ask.cn/souask/体法上的权利关系是否有效。有学者则从登记机构的调查权限上界定实质审查，即登记机构接受了登记申请之后，应当对登