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·法律经纬·2009.4（上）
不动产登记机关登记错误的责任研究

李宇

摘要我国《物权法》第21条规定了不动产登记机关登记错误，致他人损害，登记机关应负赔偿责任。本文认为该条规定
过于原则，在今后制定不动产登记法中应进一步细化。文中指出应结合中国现阶段的实际情况，明确登记行为的行政行为
性质，确定登记机关的国家赔偿责任，探索国家赔偿机制与保险机制相结合的道路，构建符合我国国情的不动产登记制度，
以保障人民的财产权利，维持正常的交易制度。
关键词登记错误国家赔偿无过错责任保险
中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：1009-0592(2009)04-086-02

一、问题的提出提下，似乎去探讨它是一种过错责任还是无过错责任与国家赔偿法中
《物权法》第21条第2款规定：因登记错误，给他人造成损害的，的违法责任原则相矛盾。《国家赔偿法》第2条第1款规定：国家机关
登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法
的人追偿。这标志着我国不动产登记机构在进行不动产登记时，如果权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。该条确认
登记错误，导致权利人及其利害关系人的损害，登记机关要承担赔偿了国家赔偿的违法规则原则，所谓违法原则，指国家机关及其工作人
责任。这对于保护登记物权人及其利害关系人的合法权利，确保登记员在执行职务中，违反法律造成他人权利损害的，国家承担赔偿责任，
资料的正确和登记的效力，维护交易的安全都有着重大的制度保障价他以行为违法为规则原则，而不论行为人主观上有无过错。这里的
值。然而这一规定过于原则和粗放，所有的价值意义更多的体现在宣“违法”，不仅指违反法律、法规、规章，而且包括违反具有法律效力的
示层面，从裁判层面而言，它远不能满足司法裁判的需要。好在《物权各种规范性法律文件和法的基本原则、法的精神。这种违法归责原则
法》第十条规定了“国家对不动产实行统一的登记制度。统一登记的只不过是民法中无过错责任原则在行政法中称谓的改变而已。《物权

范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”因此日后不动产法》第21条第2款规定：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应
登记办法的制定将在弥补第21条可操作性不强方面将发挥重要作用。当承担赔偿责任。据此推断，该条应理解为登记机关对登记错误应承
二、问题的探讨担无过错责任，不论登记机关主观上是否有过错，只要造成了登记错
要明确不动产登记机关的责任需要探讨的几个问题：误的事实，都应当依法承担赔偿责任。登记机关承担无过错责任，可
（一）登记错误赔偿责任的性质以使因登记错误而造成损失的权利人得到及时合理的补偿，较好的维
在探讨不动产登记机关登记错误损害赔偿责任到底是国家责任持社会的稳定与和谐。其次，在登记机关的审查模式方面，如果登记
还是民事责任之前，需要明确的是，不动产登记到底是一种行政行为，机关采用实质审查的方式，那么它承担的责任就重，如果采用形式审
还是一种民事行为。理论界和实务界的观点各异。笔者认为，不动产查的方式，承担的责任就应该轻一些。我国在制定物权法之前，法律
登记是一种行政行为。对不动产物权的登记审查标准并没有明确的规定，各地登记机构掌握
首先，从深层次看，不动产登记关系到如何确保正确的不动产权的尺度宽严不一，法院在审理有关房地产登记的行政案件中审判标准

利，如何建构正当的不动产交易秩序，这些事项属于公共利益的范畴，也不尽相同。《物权法》第12条明确了登记机构的职责：（一）查验申
登记的这种功用在显示出私法在保护个人利益的同时，也在保护着公请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请
共利益。由于登记不仅是国家公权利机构实施的职权行为，而且还指人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职
向了公共利益，故旨在规范登记行为的不动产登记法属于公法，而物责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以
权法中的登记效力规范则属于私法，登记因此有了如何协调和接轨公要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。该条仅作出了一个原则
法的问题。我国的不动产登记除了负担以上的功用之外，还有为国家性的规定，并没有试图去界定什么是实质审查，什么是形式审查，更没
征收赋税、保护耕地、限制用地、维护国有资产等国家治理活动提供保有回答物权法要求不动产登记机关进行实质审查还是形式审查，但
障的重要作为，这些都为登记行为的公权行为性质提供了明证，不动是，从理论探讨来看，进行实质审查能够保障真是的不动产权利通过
产登记行为就是行政行为。第二，不动产登记是国家行政权力的一部客观公正的登记形式表现出来，给有序的不动产交