【国土意见】宿迁市集体建设用地整理房屋迁建工作指导意见.docx

【国土意见】宿迁市集体建设用地整理房屋迁建工作指导意见宿迁市集体建设用地整理房屋迁建工作指导意见为推进农村集中居住区建设和万顷良田建设工程涉及的集体建设用地整理、房屋迁建工作规范有序开展，切实保护耕地资源和维护集体经济组织、搬迁当事人的合法权益，促进城乡统筹协调发展，根据有关法律法规，结合我市实际，制定本指导意见。一、集体土地征地补偿安置集体土地征地的补偿标准及安置方式按照《市政府关于印发宿迁市征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则的通知》（宿政发〔2006〕29号）和《市政府关于印发宿迁市市区被征地农民社会保障暂行办法的通知》（宿政发〔2009〕56号）文件执行。有新的法律法规或重点工程建设另有规定的，从其规定。二、房屋搬迁补偿（一）补偿范围。用地或土地整理范围内搬迁具有合法土地和房屋权属证书（证明）的房屋，应对房屋所有权人进行补偿。被搬迁房屋的面积、用途以土地和房屋权属证书（证明）载明的面积、用途为准。如被搬迁房屋实地测量面积与土地和房屋权属证书（证明）载明的面积不同，但房屋结构和建造年代与土地和房屋权属证书（证明）载明的情况一致，以实际测量面积为准。拆迁违法建筑、超过批准使用时限的临时建筑不予补偿；用地告知发布以后突击抢建的违章建筑不予补偿；土地整理规划区范围内未经批准擅自搭建的建筑不予补偿。擅自将住宅房改变为其他用途的，按住宅房评估补偿。（二）补偿方式。房屋搬迁补偿方式一般分为三种，即货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合。采取产权调换方式补偿的，要按照同一种评估方法测算出被搬迁房屋和调换房屋的补偿金额，并互找差价。补偿金额的测算可以实行重置成本法评估，也可以实行市场比较法评估。一般情况下，对异地重建安置或规划进入农民集中居住区安置的住宅房，按照建筑重置成本评估；对不具备异地重建或规划进入集中多层住宅安置小区安置以及房屋产权人要求货币补偿的住宅房，按照市场比较法评估测算。非住宅及住宅的附属设施一般采取货币补偿，不予安置。其中，被搬迁房屋附属设施和厂房、养殖场等非住宅房屋，适用重置成本法评估；对经批准登记的经营性非住宅房屋，有营业执照、连续纳税一年以上且正在营业的，按照市场比较法评估测算。（三）补偿内容。补偿内容包括房屋评估补偿费、装修装饰和附属设施补偿费、临时安置补助费、搬迁补助费。对出租（出借）的住宅或非住宅用房的使用人不予安置和补偿，由房屋所有人自行处理好租赁关系。（四）补偿标准。各县（区）政府、开发区管委会定期（每年至少一次）公布不同结构住宅、非住宅房屋重置价格和市场比较价格，并根据实际需要细化完善房屋装修装饰和附属设施补偿标准。重置成本法补偿标准按照公布的不同结构房屋重置价格结合房屋实际成新和保养情况评估计算。定期公布的不同区位被征迁房屋的市场交易比较价格应为九成新房屋交易价格，在拆迁评估时，如果被拆迁房屋成新高于或低于九成新，需进行成新调整。一般情况下，砖混结构的房屋每使用一年折旧2%，砖木结构的房屋每使用一年折旧3%，简易结构的房屋每使用一年折旧5%。对能够正常居住的房屋折旧后最低不得低于六成新。三、搬迁安置方式切实保障农村集体建设用地搬迁人的合法权益，采取有效的安置方式，缩短搬迁过渡期，争取实现“零过渡”，保障“住有所居”，力争把搬迁对农民生产、生活的影响降到最低。在搬迁安置中可采取以下方式：（一）农村集中居住区统一安置。按照“集中、集中、再集中”的原则大力推进农村集中居住区建设。农村集中居住区建设要以万顷良田建设工程和城乡建设用地增减挂钩为载体，所需的新增建设用地指标，纳入万顷良田建设工程或城乡建设用地增减挂钩设置的建新安置区统筹安排。集中居住区规划确定后，由乡镇政府统一办理规划、用地、建设等相关手续并组织实施，在充分尊重被征地农民意愿的基础上，以自建、联建、代建等形式成片开发建设，提倡联建和统一委托代建。万顷良田建设工程、城乡建设用地增减挂钩等因土地整理而搬迁的，以进农民集中居住区安置为主（城郊结合部和“城中村”改造的除外）。（二）拆迁安置小区集中安置。按照“政府主导、统一规划、市场运作、群众受益”的原则加快多层住宅安置小区建设，安置小区可以采取土地划拨方式供地，也可以采取“定房价竞地价”或“定地价竞房价”方式挂牌出让供地。行政事业性和服务性收费给予相应的政策减免优惠。在城镇规划区内的县（区）、开发区、乡镇工业集中区和小城镇开发建设、“城中村”改造涉及的征地拆迁和因土地整理搬迁的城郊结合部农民以进多层住宅安置小区集中安置为主，具备条件的多层住宅安置小区可同时配建经济适用房、公共租赁房、廉租房等保障性安居房。（三）产权调换和就近安置。对在城乡建设用地增减挂钩和万顷良田建设工程中的零星拆迁，按照“同方法评估、等价值置换”原则，乡镇政府可组织收购一批社会房源，用于产权调换安置或过渡临时安置使用。（四