万科房地产项目拓展经验.ppt

30六月2024目录《项目发展管理制度》：集团项目发展工作的基础制度，约定了整个项目发展的工作要求、决策过程。《新项目发展计划体系》：各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况，由项目发展部门牵头，经总经理层讨论确定发展战略，集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。该计划每年制定一次。投资决策需要考虑的因素1.1买地是房地产企业最重要的投资决策1.2房地产项目可行性分析1.3万科集团项目投资策略2.万科集团的评估程序3.案例介绍4.在项目投资决策中容易犯的错误5.万科项目决策评估特色1.1买地是房地产企业最重要的投资决策可行性分析（技术分析）项目决策背景及摘要要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚1.2房地产项目可行性分析—第一部分：宗地位置例：上海浦东S－15地块，宗地区位图。1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。例：武汉三湾项目宗地现状图例：上海浦东S－15地块，周边配套设施图。1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。1、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。例：某地块的配套管线现状示意图1.2房地产项目可行性分析－第一部分：大市政配套1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、综合容积率、住宅容积率4、建筑密度5、控高6、绿化率7、其他1.2房地产项目可行性分析－第一部分：地价项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述1.项目立项2.项目用地现状3.项目用地规划4.项目用地取得土地使用权程序评估5.项目用地土地性质变更的评估6.政策性风险评估合作方式及风险评估（合同控制）1.合作方基本情况2.合作方式3.主要合作条件4.合作风险评估总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。1、当地房地产市场宏观情况2、城市发展规划和重要基础设施建设3、地块所在区域市场表现4、地块周边楼盘情况5、项目定位房地产发展的城市经济基础和政策环境一级市场土地政策和批租情况二级市场投资量、供应情况、销售总量、均价水平和各指标的增长预期市场区域分布情况消费群体特征主要发展商情况93年万科认为浦东尚不明朗，而进军浦西；现在浦东已具最好的发展空间，万科考虑进入深圳市场化程度高，个人购房要求户型实用，四季花城开发以3居为主，而不一味求小，获得了良好效果北京拿地过去基本上是2手地，拿地成本高企造成房价具高不下，万科在城里拿不到合适的地，在机场边发展物业反而取得巨大成功2、城市发展规划和重要基础设施建设浦东对上海房市的重要意义：发展空间和增长预期深圳市的中心区开发热潮北京中关村高科技产业园区的建设利好北京上海两个万科城市花园的大配套在5年之后的不同现状，影响了客户对项目的评价区域经济基础和政策环境区域发展规划和重要基础设施建设主要指标：土地供应、投资量；供销总量、总额、价格水平和各指标增长预期客户群体特征热点产品和热点项目深圳口岸附近以港人外销为主，小户型的皇御苑、海悦华苑等取得良好业绩北京中关村区域项目（如都市网景、水清木华等）打网络牌、教育牌，客户认同度高沈阳高档社区流行大户型，万科紫金苑180平米的4居销售冷淡，房间改大、房间数减少为3居，反而获得很好效果了解地块周边3—5平方