不良贷款诉讼进程2.pptx

不良贷款诉讼进程中的有关问题诉前审查阶段案件诉讼阶段案件执行阶段诉前审查阶段一、贷前调查1、对拟作为抵押物的相关房产、土地实际使用情况的落实抵押物的实际使用主要有：抵押人使用或空置、抵押物出租给第三人使用、第三人与抵押人因存在特定法律关系或纠纷而实际使用。A、对抵押人自身使用或空置的情况对于抵押权人来说风险较小。主要是在贷后管理时要密切注意抵押物的使用情况。■■B、抵押物已出租给第三人使用的，因存在买卖不破租赁及承租人的优先购买权等应当予以重视。出现过这样的案例：银行在贷前调查是只是了解抵押物的租赁情况，未留下经租赁合同双方确认的关于租赁具体权利义务的法律文书。案件胜诉后，在执行阶段，承租人突然拿出已支付十几年年租金付款依据等，银行无以应对，使得抵押物处置价值无法覆盖抵押担保债权，且造成抵押物处置困难重重。应当要求抵押人、承租人出具下列法律文书：a、应当由抵押人、承租人提供租赁合同原件并共同向银行书面确认：抵押物的租赁期间、租金支付数额及支付方式；b、抵押人、承租人书面承诺：在抵押担保债权未获完全清偿前不得提前支付租金，不得随意解除租赁合同，如解除租赁合同或合同到期应当书面告知抵押权人；c、承租人书面承诺：在抵押担保债权到期未能获得清偿时应当将租金直接支付给债权人，并放弃对抵押物的优先购买权。■C、第三人与抵押人因存在纠纷而实际使用。该种情况既可以视为抵押物的权属存在争议，如在调查中抵押人或抵押人与第三人串通故意隐瞒银行，可能对今后抵押物的处置产生不利影响。在调查时，我们可以通过现场相关标牌以及走访来排除是否为该种情况，甚至可以在现场公示抵押情况并保留相关证据来降低上述不利影响。案例：借款人在厂区里由数间厂房，有自用的、租赁的、还有一间厂房已经被抵债给第三人但未一直未办理产权变更登记手续，但已签订房屋买卖合同，有付款凭证等，且第三人已经实际使用该厂房数年。在贷前调查时，可能存在借款人和第三人故意串通，银行未能落实该栋厂房的实际使用情况。在案件执行阶段，该第三人突然跳出来通过一系列的诉讼程序（撤销抵押合同，申请执行异议）来阻止对抵押物的处置，使得抵押物迟迟无法处置，最大的的风险在于厂房处置阶段无法及时清场。2、对于类似工业厂房的抵押物应当落实房产与其坐落土地使用权的边界并整体抵押。主要存在的风险有：■A、厂房作了抵押未办土地抵押，土地被抵押人抵押给第三人，造成房产、土地分属不同抵押权人的局面，在处置抵押物时就会面临如何处置、如何分配等新的纠纷。■B、未抵押的房产、土地被另行处置，造成抵押物无法及时处置，甚至出现工厂入口在已处置的房产、土地上，导致抵押物成为孤岛。案例1：借款人厂区内有四栋厂房A、B、C、D，每栋厂房具有独立的房产证，分别坐落在两个土地使用权证上，其中A、B坐落在1号土地证，C、D坐落在2号土地证上。借款人以A、C厂房向债权人甲抵押借款，以B、D厂房向债权人乙抵押借款，均在房产局办理了房产抵押登记。借款人有违规将土地抵押给债权人丙，并到土地部门办理了抵押登记。三笔借款到期后借款人均无法不能偿还。按照法律规定房产抵押和土地抵押只有一个是合法有效，但是各方均进行了抵押登记，这就又引申房产抵押权人提起撤销土地抵押诉讼。如房产抵押被确认为合法有效，在处置阶段又会发生土地分割的新的问题。这都将对抵押物的处置造成很大的不确定性，使得债权迟迟无法实现。案例2：借款人厂区内前后有两栋厂房，两栋厂房均有产权证，且土地使用权也依法分割了。当两栋厂房被分别抵押给不同的债权人，前面一栋房产的抵押权人先行处置了厂房，然而厂区大门在前面一栋抵押物上，直接导致后面一栋抵押物无路可出，成为孤岛。现后面一栋厂房的抵押权人正在处置该抵押物，但抵押物根本无法正常处置。案例3：B银行向C公司提供一笔贷款，A公司以其拥有的某处房产及相应土地作为抵押物为B银行设立了抵押。因该市房地产抵押登记政策限制，B银行仅取得了该市房管局就抵押房产颁发的他项权证，未另行取得国土局就土地抵押颁发的他项权证，但房管局颁发的房产抵押他项权证附记中载明了抵押房屋所对应的土地证号及土地性质。诉讼争议：A公司抵押登记的范围是否包括房屋占用垂直范围外(即房屋四至范围外)的土地使用权？法院判决：《物权法》第一百八十二条第一款规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。”第二款规定:“抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”而我国建设用地使用权的出让和登记是以宗地为单位的,一宗地上只有一个建设用地使用权,一个建设用地使用权也只存在于一宗地上。本案中,A公司将其所有的房产及该房产占用范围内面积158000.2平方米的土地使用权作为抵押物,在B银行取得了该房产的他项权证,且他项权证附记中也记载了讼争的