世联无锡风水隆置业马山530亩项目整体定位与发展战略研究152页.ppt

30六月2024我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素项目研究工作的阶段划分项目界定项目所在地无锡，处在长三角经济圈的中心，地理位置和市场环境十分优越苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，在未来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性本项目位于无锡滨湖区马山镇太湖国家旅游度假区，距离中心城区较远，但交通条件在快速改善无锡未来城市发展的主方向是向南开发建设蠡湖新城和滨湖新城访谈显示，无锡消费者对马山的第一反应均为“无锡自然环境较好的旅游度假区”（尤指灵山大佛），其次才是一个落后郊区无锡太湖国家旅游度假区,是1992年国务院批准的全国12个国家级旅游度假区之一，年接待游客300万人马山未来规划形成旅游度假区、旅游配套及城镇发展区和生态环境保护区三大功能区本项目处于马山镇城镇中心区，进入性好、交通便捷，但项目周边无稀缺性自然景观资源地块现状及四至地块规划图及其经济指标区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场）R1：非期望结果——按常规发展的可能结果R2：期望结果——我们的期望目标Q：提出问题（question）——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题利用常规地产项目的“核心竞争力矩阵”来判断本项目的战略发展方向区域价值是否是本项目核心竞争力？在无锡“两横一纵”的城镇体系空间结构中，马山镇不在其城镇发展主轴上，也没有明确的定义而在无锡市城区“七片一带”的总体布局结构中，本区域也不在城市未来发展的主方向上－开发建设滨湖新城从未来各区域人口缺口看，马山不是城市发展的主导方向，不会形成大规模居住区在马山地区的分区规划中，项目所在区域也存在着大量未定义区域，且规划尚在修编过程中主要依靠区域竞争，能否形成本项目的价值点和核心竞争力呢？在现阶段马山地区还没有任何既成事实能够形成对本区域明确的价值定位和价值提升结论：主要依靠区域竞争，很难实现本项目目标区域大环境自然资源条件好，但项目周边缺少稀缺性的自然景观资源，与资源拥有型的其他项目相比缺乏竞争力总结：项目总体的战略发展方向本部分将回答3个主要问题本项目的市场实现必须依靠吸引马山之外的潜在客户需求我们通过不同的社区类型来分析本项目的目标客户低密度豪宅社区的价值体系模型项目资源条件难以构建低密度豪宅社区的核心价值体系（1）项目资源条件难以构建顶级豪宅社区的核心价值体系（2）太湖国家级旅游度假区我们的项目是否适于形成大规模普通住宅社区？我们的目标客户不是普通工薪阶层或一般白领，项目不适于打造大规模普通社区本项目的机会——致力于满足中高端客户的置业需求目标客户群描述本部分将回答3个主要问题无锡中高端客户置业需求分析无锡人均可支配收入在长三角处于中等水平，但增长速度高于其他地区无锡近年居民收入两极化日益明显，并且趋势明显加快，中高端收入阶层占很大比重民营经济迅猛发展，私营企业数和私人投资量增势明显，对高端住宅市场的支付能力增强，同时巨额民间投资急于释放私人房地产投资被无锡人认为是一种目前较为理想的投资理财方式结论：无锡中高端消费者资金实力雄厚，对中高档物业购买能力强，且投资需求巨大与长三角其他城市上海、杭州、宁波和南京相比，无锡房价收入比较低，泡沫成分较少商业银行对异地购房、购买第二套以上住房贷款审查不严国土资源部第45号令暂停别墅用地出让，上海等地经济的高速发展所带来的大量有效别墅需求的释放，使得别墅市场出现供不应求局面。无锡中高端置业者属于典型被引导型市场调查和深入访谈显示的无锡中高端客户置业价值取向我们挖掘和总结了无锡中高端消费者置业中的核心需求，并找出了中高端客户的三个需求点本部分将回答3个主要问题在这三个需求点中，哪些是我们项目真正的机会呢？从地理位置、规划、未来发展空间、消费者市场角度，我们对本项目与蠡湖新城、滨湖新城代表项目进行了深入分析山水湖滨万科魅力之城通过与蠡湖新城、滨湖新城项目的对标分析，我们发现营造便利和舒适的日常居所并非本项目目前的机会点和优势所在那么，本项目能否通过向其他两种核心需求点来寻找项目机会？1。马山作为无锡乃至环太湖地区首屈一指的旅游度假区，其自然资源稀缺性将日益凸现2。基础设施建设日新月异，与市区联系更便捷：陆马快速路开通，十八湾公路年底通车（25分钟），太湖大桥的建设在积极论证中3。本项目取地成本63万/亩，容积率上限1.2，平均楼面地价900元，投资上升空间大4。马山工业园加快发展，03年税后销售收入增长40％。产业发展必然带动地价提升5。消费者访谈现实，中高端消费者对马山投资前景普遍看好，认为马山深具投资潜力其次，本项目具有成为无锡面向中高端市场的休闲、度假社