市场研究-产品定位的市场依据(doc29).doc

市场研究-产品定位的市场依据松江是上海历史、文化的发祥地有"上海之根"之誉有着悠久的历史、深厚的文化底蕴和丰富的旅游资源。在上海城市总体规划中松江将建设成为上海辅城。一、区域环境地理位置松江区位于长江三角洲内上海市西南部黄浦江上游南宽北窄南北长约45公里东西宽约50公里总面积604平方公里是上海西南的重要门户也是连接浙沪两域的重要枢纽。松江距上海市区30公里距虹桥机场16公里距浦东国际机场68公里。行政区划松江区内辖有4个街道、11个镇分别包括了岳阳街道、永丰街道、中山街道、方松街道；新桥镇、九亭镇、泗泾镇、洞泾镇、新浜镇、车墩镇、石湖荡镇、佘山镇、泖港镇、小昆山镇以及叶榭镇。人口状况松江区及松江老城区人口历史数据及未来预测图：2002年松江区户籍人口达到50万。在过去3年松江的年人口增长率约为0.77%依此推算至2005年松江人口将达到52.35万人。松江传统市区即老城区（沪杭高速公路以南部分）2002年人口为16.09万人根据松江区统计局过去的3年统计数据来看松江老城区的常住人口增长率约为6.3%估计05年区域人口将接近20万。在上海市整体人口呈现负增长的背景下松江人口持续增长城区人口规模不断扩大将为松江房地产市场提供持续的市场支撑。交通状况松江交通便捷区内现已形成６条主要交通轴线为发展区内各项产业提供了便利的交通条件。主轴线沪杭铁路、沪杭高速公路横贯新城和老城之间；沪杭公路、沈砖公路横贯松江的北部和东西同时是上海中心城区至佘山国家级旅游度郊区的重要游览路线；叶新公路横贯松江南部地区东西；嘉金快速干道及沪松公路纵贯松江东部的南北；同三国道纵贯松江西部的南北；嘉松路纵贯青浦至松江新城连接沪宁高速公路和沪杭高速公路。松江区跨区、跨省市的交通方式主要以汽车客运、铁路为主。目前区内共有乐都汽车站、长途汽车站以及大众公交城东公交站三个主要汽车站点。和五个铁路站包括两个三等站（新桥站及松江站）以及三个四等站。历史文化历史沿革松江古称华亭是江南著名的鱼米之乡。在上海开埠前松江一直是上海地区的政治、经济、文化中心。据考古发现距今约6000年先民们就在九峰一带劳动、生息创造了崧泽型和良渚型等古文化。东汉建安二十四年（219年）东吴名将陆逊以功封华亭侯华亭始见于史志。唐天宝十年（751年）置华亭县。元至元十四年（1277年）升为华亭府翌年改为松江府。民国元年（1912年）废府华亭、娄县合并为华亭县。民国3年（1914年）改为松江县。解放后苏南行政署设松江专区。1958年3月松江专区撤消改隶苏州专区。1958年11月由江苏省划归上海市。1998年2月国务院批准撤县设区。人文特色综观历史松江硕士名人灿若星汉历代以来涌现出陆机、赵孟頫、张弼、董其昌等一大批名人雅士。从宋至清共有521位进士状元数人。在近现代史上更是涌现出了史量才、柳亚子、马相伯、施哲存等文化名人活跃于文化艺术界。松江名胜松江名胜之多居上海各区县之首唐宋元明清各朝代都保存有丰富的遗迹。区内现存的唐代陀罗尼经石幢、云间白鹤寺（即清真寺）、颐园、西林禅寺、方塔、醉白池等历代建筑不但见证了松江古老、灿烂的历史更是松江发展特色文化旅游的宝贵资源。二、松江经济1、主要经济指标2000年全区GDP130.89亿元。2002年GDP达到180.08亿元同比增长19.2%。固定资产投资和社会消费品零售额持续增加投资者对松江经济发展前景的普遍乐观区域生活水平不断提高。投资和消费两头拉动将有利于松江房地产市场的供需两旺。人均收入随之大幅度提高。2002年全区人均4300美元比上年增长18.0%。预计2007年人均GDP将达到7500美元实现比2001年翻番。2、产业结构随着松江经济的不断发展其产业结构调整也发生相应变化出现了“二、三、一”的结构以房地产业为主的第二产业占据经济发展的主导地位。2002年松江区第一、二、三产业的比重为5：32：63。其中第一产业增加值为8.81亿元第二产业增加值为114.51亿元第三产业增加值为56.76亿元。第二产业在经济结构中的主导地位主要得益于两方面因素：一方面松江各园区内工业企业的投资力度加大、经济效益提高促使第二产业的比重有所增加；第二方面松江新城的规划带动了区内众多房地产的开发从而带动房地产业的比重增加。3、财政收入区内第一、第二、第三产业的发展极大地提高了松江的财政收入。2002年松江区实现全区财政收入40.47亿元比上年增长44.2%。国民经济增加值、工农业总产值、地方财政收入增长速度分别高于全市8.3个百分点、6.7个百分点和25.6个百分点处于全市领先水平。4、利用外资2002年松江区新批准投资项目总投资额超过19亿美元比上年增加77.9%其中利用外资超过17亿美元比上年增加70.9%分别占上海市郊总额的22.57%及25.34%居市郊各区之首。