影响容积率修正系数确定因素.doc

影响容积率修正系数确定因素影响容积率修正系数确定有哪些一般因素影响容积率修正系数的因素主要有政策因素、容积率大小与土地利用类型。（1）政策因素：容积率修正系数的制定必须贯彻国家的土地政策法规。“珍惜和合理利用每寸土地”是我国的一项基本国策因此确定容积率修正系数必须考虑是否有利于无分利用土地提高土地利用率。对于多占土地浪费和囤积土地的行为要给予经济惩罚当容积率较低时土地利用率低必须提高容积率修正系数以提高地价用经济杠杆调节土地供求；当容积率较高时土地利用率较高、对节约土地的行为应该给予奖励此时可以适当降低容积率修正系数降低地价。（2）容积率的大小：尽管土地开发收益随着容积率的增加而增加但是由于开发成本的增加土地开发利润增加得并不快因此地价和容积率的大小并不呈正比随着容积率增加容积率修正系数增加应较缓慢。当容积率增加到某个值（土地利用最大容积率）时土地收益为负值此时容积率修正系数不升反降。（3）土地利用类型：土地利用类型不同对容积率要求不同因此规划设计的最佳容积率不同。土地利用类型不同容积率修正系数为1时的容积率也不同。例如别墅类项目容积率一般小于l如按北京市的规定容积率修正系数为1虽然在制定基准地价时已经考虑了土地类别的差异但是并未考虑土地利用情况当容积率很小时别墅的环境较好别墅的收益会很高地价理所当然要高如果容积率修正系数都为1就无法真实地反映出地价和土地收益的关系了。电子、服装类用地规划设计的最佳容积率较高如果容积率为l时的容积率修正系数为1在最佳容积率时容积率修正系数l地价高不利于节约用地。