【房地产精品文档】阿尔柏丽酒店bobo商业街项目报告（090.pptx

在目前项目所处的市场环境下要开拓本项目的辐射力必须找准定位、做出特色。从而要求我们必须充分研究细分市场在商业内涵上推陈出新。在项目早期规划的基础上进一步深化项目的商务休闲、主题娱乐的贵族领域受众印象。本次报告将以项目的市场综合态势为分析基础依照项目的早期规划并结合目前的市场环境对项目进行定位升级！为项目的启动并成功运作打下基础。本报告的技术思路项目开发现状本报告的技术思路本报告的技术思路一是：本项目是否具有商业营运成功的市场基础？二是：怎样实现项目利益的最大化及如何保证项目的快速收益？本报告的技术思路东莞酒店业发展状况寮步区位（位于东莞市地理几何中心）人口总量：寮步镇现辖20个村民委员会和10个社区居委会面积71.15平方公里常住人口24.18万人其中户籍人口65034人（数据来源于寮步政府网）各类经济指标：1、GDP：2008年全镇实现生产总值102.6亿元比上年同期增长18.3%；2、工业产值：实现工业总产值285亿元增长15.4%；3、税收：各项税收总额16亿元增长33.3%；4、财政收入：镇本级可支配财政收入6.9亿元增长10.3%；5、人均收入：农（居）民人均收入10591元增长4%。产业：汽车和IT优势产业发展迅速。IT产业和汽车销售是寮步镇的优势产业东莞市三大电脑资讯产品生产出口大镇之一。形成了以电子、电脑、电器组成的簇群产业数码产品占全镇出口额的80%。东莞“四位一体”：东莞“四位一体”城市架构延伸寮步处于“四位一体”中心提升核心位置。同沙、城区、松山湖、东部生态园“四位一体”战略布署上寮步是“中心提升”的位上即“东莞中心新城”的目标。寮步“一城三区五提升”：建设‘现代生态新香市’”的工作思路一城：全面建设小康社会的基础上加快率先基本实现社会主义现代化三区：打造寮步镇城市新区、现代产业新区、生态休闲新区提升寮步竞争力五提升：全面提升产业结构、城市建设、公共管理、民生福利和党的建设寮步发展前景宏观背景寮步典型商业项目调查——（1）茶园商场寮步典型商业项目调查——（2）天和百货寮步典型商业项目调查——（3）寮步商业城寮步典型商业项目调查——（4）旺角魅力女人城寮步典型商业项目调查——（5）东方新天地寮步典型商业项目调查——（6）景泰.香都寮步典型商业项目调查——（7）新安超级广场寮步区位寮步作为广深经济走廊上的几何核心位置优越的地理位置、快速的经济发展、强大的对外辐射力以及周边区域庞大的消费群体需要发达的酒店业进行配套服务。金凯悦大酒店开发商：广东名冠集团类型：集商务会议、休闲渡假娱乐酒店客房：251间（并特设行政楼层）配套：开设中、西、日式餐厅共5个会议、商务及娱乐休闲寮步典型酒店项目调查——悦莱花园大酒店寮步酒店市场调查小结寮步市场调查综述本报告的技术思路项目经济技术指标项目步行街部分业态布局项目酒店部分业态布局项目早期规划分析评估本报告的技术思路四星级标准酒店+特色商业步行街全新升级演绎：打造东莞近郊首家四星级项目形象定位项目功能定位1、基础功能——商务服务酒店的传统功能项目是项目依附所在的基础也是体现酒店档次的关键主营项目有：中高档商务客房、中西餐厅配套项目有风情咖啡厅、特色小食堂、高级商务中心、现代商务会议中心（含大、中、小型会议厅兼具小型会展功能）配套项目有银行代办处、精品专卖店、公共休息厅等。2、主题功能——休闲娱乐本项目概念化、特色化功能的关键体现是项目酒店部分实现效益的关键同时也是本项目酒店部分经营亮点所在主营项目有：大型歌舞演绎厅、中型DISCO厅、中高档KTV包房、风情酒吧、桑拿健康中心（含大型生态水疗馆、健身房、按摩理疗室等）、沐足中心配套项目有美容SPA、棋牌室、台球等。3、配套功能——特色餐饮是项目主题功能定位的补充体现之一；是配合项目整体定位及制造人气的关键主营项目有：包括粤菜、川菜、客家菜、湘菜、鲁菜、清真、连锁餐饮等4、配套功能——酒店生活配套本项目不是孤立于周边社区之外的配合项目整体定位及满足项目周边原居民的需求主营项目有：茶庄、红酒庄、鲜花、烟酒、工艺品等整体定位项目消费者定位项目投资客户定位项目运营商定位整体定位第一组团：酒店配套板块第二组团：商业步行街板块项目定位小结本报告的技术思路1、以概念造销售通过本项目的定位升级提升项目入市的概念性主题式高端形象建立广泛知名度及目标客群中的良好口碑树立起潜在客户投资时第一考虑对象；项目商业步行街第一组团：酒店配套板块本报告的技术思路酒店裙楼成本与利润分析客房单位销售价格测算本项目土地月租金为5元/㎡