浅析房屋转租合同的效力.doc

未经房主同意承租人擅自转租是否有效？发布时间：2009-04-0108:30:26浏览量：681【案例】：2006年10月，朱某将一套商铺出租给周某，租期为两年。双方约定：周某不得转租，否则朱某有权解除租赁合同。2007年9月，周某将该商铺转租给杨某，租期为一年，并约定期满可以续签。2008年2月，杨某被房主朱某告知将收回该商铺，杨某认为周某隐瞒真相，擅自将商铺转租给自己，导致自己无法继续承租。于是杨某将周某告上法院，请求确认租赁合同有效。在案件的审理过程中，就该转租合同是否有效存在两种不同的意见。【分歧】：第一种意见认为，转租合同无效。我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该规定说明未经原出租人同意转租合同无效，且出租人与承租人曾在租赁合同中明确约定承租人不得转租，因而承租人擅自转租系无权处分行为。周某与杨某的转租合同无效，杨某的诉讼请求不应得到支持。第二种意见认为，转租合同有效。我国《合同法》第224条的规定，仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权，并未涉及承租人与次承租人之间合同的效力。从维护合同稳定性及保护各方当事人合法权益角度出发，在承租人与次承租人之间所签转租合同未出现法律规定合同无效的情形下，转租合同不宜认定为无效合同。【分析】：笔者同意第一种意见。本案的关键问题是对于房屋租赁合同，在未征得原房屋所有权人的同意的前提下，承租人擅自转租的效力问题。对于租赁中的转租问题，我国《合同法》仅在第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的，但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。笔者认为，该转租合同是否有效应视具体情况而定。如原租赁合同对转租问题未明确约定，在此种情况下，承租人擅自转租，如对出租人的利益未造成损害，依合同自由原则及合同的相对性原理，则该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方合意的达成即成立合同并为有效合同。若原租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，此时，转租合同应为无效，出租人可行使合同解除权，收回租赁物；对善意的次承租人来说，可依据无效合同的处理规定向承租人要求赔偿损失。在本案中，朱某和周某已在原租赁合同中明确约定，周某不得转租，否则朱某有权解除租赁合同。周某隐瞒真相，将该商铺转租给不知情的杨某，周某此时并无转租的权利，转租合同应当视为无效。因而笔者认为，杨某的诉请不能得到支持。不过依据无效合同的处理规定，即“合同无效或被撤销后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”（《合同法》第58条）杨某可以向法院起诉要求周某赔偿其相应的损失。（唐甜甜）浅析房屋转租合同的效力——兼论次承租人的优先购买权作者：黄海兵发布时间：2005-01-1009:53:23摘要：房屋转租是当前市场经济中的普遍现象，但是我国现行的法律对此规定过于简单，在实践操作中遇到不少难题。本文把房屋转租定义为承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得利益的行为，在这里笔者分析了房屋转租合同的法律特征，接着对其在不同情况下的转租所产生的法律效力作了比较详细的分析，最后探讨了在转租过程中经常引起争议的一个问题，即次承租人的优先购买权问题。关键词：转租合同；效力；次承租人；优先购买权房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为。它与租赁权的转让虽然相似，但性质是不同的。由于房屋的使用收益与出租人的利益密切相关，因此近现代各国民法在规定房屋转租制度时，形成了放任主义、限制主义和区别主义三种基本立法模式。放任主义认为转租乃承租人的权利，如无目标性约定，承租人原则上可以转租，主要以法国、奥地利等国为代表；所谓限制主义则规定非经出租人同意，承租人不得转租，以德国、日本等国为代表；而区别主义则强调区别不同情况或放任转租或限制转租，以意大利、俄罗斯及我国台湾地区为主要代表。我国民法对于房屋转租采取限制主义的态度。我国《合同法》第二百二十四条对转租作了明确规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由于房屋转租在实践中经常发生，而且与一般的租赁相比，其法律关系更为复杂，现行法律对