物业接管验收标准作业规程.doc

中信物业接管验收标准作业规程一、目的1、规范物业接管验收工作，保证接管验收工作的质量合格。2、为了严把物业接管验收质量，从业主的角度去验收，防止出现物业质量问题、被业主投诉而采用的替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。保证业主交收楼入伙工作顺利开展，为物业管理平常运作打好良好基础（对物业工程的了解）。3、是在竣工验收的基础上，以主体结构安全和房屋、配套功能、设备为主要内容的再验收。便于发现存在的隐患，特别是隐蔽工程的和复杂项目、设备的安装调试等，以保证及早发现并解决。二、合用范围1、合用于中信物业管理有限公司对各项目物业HYPERLINK""\o""接管验收工作。三、职责1、物业项目经理负责组建物业接管验收小组并汇同公司〈开发商〉与施工单位具体办理物业的接管手续。2、接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。3、接管验收小组负责依据本规程进行物业的接管验收工作。4、成立验收小组,拟定负责人、环节、验收项目、标准、进度。5、积极与公司〈开发商〉/业主代表/、施工承建单位联系、协商、解决问题、设备的安装调试、熟悉设备的性能/构造/产地/供货商/使用/运营/保养的方法/；电/水/气管道铺设位置及走向；6、与施工承建单位和公司〈开发商〉以及业主代表协商验收的注意事项，协商制定验收的方案，统一标准，拟定交接的日期,解决遗留问题的解决。7、各类资料的移交，并对照图册、设备清单验收；8、负责图纸资料的建档、造册、设备试运营。四、程序要点1、接管验收应具有的条件、规定〈标准〉。1）建设项目按规划、设计规定/各有关专业管理规定已建成，并有相关部门验收合格的证明（竣工验收备案）；资料齐全。2）道路名称标志清楚，楼宇/栋号户号牌编号准确经公安部门确认。3）本体物业接通水、电、气。4）区内场地平整，施工现场清理完毕(在建采用围护措施)，无建筑垃圾/泥土侵占路面；道路能通汽车。绿化、小品已经竣工。5）排水管正常使用,疏通无阻。6）物业公司有固定办公场地。2、接管验收的准备工作。1）在物业竣工验收后、业主入住前，应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以保证物业基本合格，达相关的标准。2）成立物业接管验收小组。A、小组由物业公司工程部、行政部、客户服务中心相关人员和总公司〈开发商〉组成：B、由项目工程水电组负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。C、由客户服务部负责业主资料的验收移交及协助房屋验收移交工作。D、由工程水电组负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。3）接管验收前的准备。A、与总公司〈开发商〉联系好接管验收的事项、交接日期、进度、验收标准。B、由工程水电组进行现场技术摸底，制定接管验收计划。C、提前参与竣工验收前机电设备安装、调试工作。D、准备好接管验收登记表格：a、《单项项目验收单/表》。b、《HYPERLINK""\o""房屋本体接管验收表》。c、《公共配套设施接管验收表》。d、《机电设备接管验收表》。e、《验收交接记录》f、《接管验收问题整改表》。g、《图纸、资料移交清单》。h、《机电设备移交清单》。i、《钥匙移交清单》。3、接管验收的工作程序。(流程图见支持文献)1）程序A、验收小组依据验收项目、标准，形成《物业单项项目验收单》、《验收交接登记表》、《图纸资料移交清单》、《设备移交清单》、《房屋接管验收检查登记表》、《钥匙清单》；并由负责人署名。B、对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的，提出书面〈验收不合格整改报告〉及〈工作联络单〉，拟定整改时限，返回物业公司和总公司〈开发商〉，并督促施工单位进行限期整改，不合格不作收房。C、对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题，也可采用费用补偿办法。D、对整改项目由施工方整改贯彻后,予以复查,并在〈验收不合格整改报告〉中记录结果,合格后进行正式移交。E、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，物业公司促请相关单位限期解决，按照《保修期工程维修管理细则》及《接管验收协议》对工程维修加以监管，并建立施工保修单位档案、联系表。F、移交双方必须有双方署名办理移交手续及签订〈承接验收协议〉。4、资料的接管验收。1）物业产权资料：A、项目开发批准报告。B、《建设项目选址意见书》。C、D、《建设用地规划许可证》。E、《房屋准建证》。F、《建设工程规划许可证》。G、《建设工程施工许可证》。H、《拆迁安顿资料》。I、命名资料。J、用地红线图。2）综合竣工验收资料：A、竣工图。B、建筑执照。C、《建设工程规划验收合格证》。D、《消防验收意见及批准使用意见书》。E、《质监验收意见》。F、《环保验收意见书》。G、开工、竣工报告。H、公共配套综合验收合格证。I、供水协议。J、供电协议书、许可证。K、供气协议书、许可证。L、有线电视合格证。