深圳新楼盘市场分析报告.doc

2007年深圳新楼盘市场分析报告1、新开盘项目总体情况2007年1～12月，深圳共有163个项目开盘，总推售面积6,771,900.36平方米，其中住宅项目155个、纯商业项目2个，纯写字楼项目仅有6个，住宅项目占绝对主导地位，纯商业、写字楼项目开盘量跌入近年最低点。中心区写字楼物业在经历2005年的集中放量后，可供开发用地已不多，加上持有型写字楼的兴起，可销售写字楼新增供应量锐减，2007年只有现代国际一个项目入市，其他主要集中在中心西区以及南山。深圳写字楼供给基本靠存量供应，新增供给不足，写字楼供需处于饱和状态。各物业类型推售面积比重2、各区新开盘项目情况从开盘项目个数来看，2007年1～12月，宝安有38个项目开盘，和2006年开盘项目个数基本相同，但是，龙岗区开发速度加快，2007年有67个项目开盘，相比2006年开盘项目大大增加，增加将近一半。从开盘销售面积来看，2007年1～12月，宝安推售面积共为1,889,950.29平方米，而龙岗区共推售面积为2,518,987.83平方米。此外，龙岗区推售面积在10万平方米以上的项目有4个，而宝安区只有2个。因此，不管是开盘项目个数还是项目推售面积，龙岗区都已经开始超越宝安区成为深圳市新增商品房供应的主力区。除了龙岗区、宝安区两个区重点供应区以外，2007年，开盘项目较多的区域则是南山区，2007年，南山区共有23个新开盘项目，推售面积达1,167,532.89平方米。从南山区新开盘项目来看，南山区是深圳市豪宅供应的主要区域，开盘均价在30000元/平方米的项目有10个，几乎占开盘项目的一半。福田区有16个项目开盘，以写字楼和小户型、商务公寓为主，其中50%的住宅项目套均面积在80平方米以下；而罗湖区仅有9个项目开盘，同样以小户型、商务公寓供应为主。各区推盘个数、推售面积比重3、各月新开盘项目情况从各月开盘数量和推盘面积来看，2、3月份，由于春节的影响，共只有7个项目开盘，其余各月项目开盘数量均在10个以上。各月的开盘数量在一定程度上从侧面反映了2007年深圳市房地产市场变化趋势，尤其是房地产价格变化趋势。3月份后，由于房价的上涨致使开发商纷纷推盘，开盘项目逐步增加。下半年，由于宏观调控政策的频繁出台，深圳市房地产市场进入了观望期，开发商“捂盘”现象明显出现，开盘项目明显减少。12月份，开发商大量的集中放盘，期望能够使深圳市房地产市场走出“寒冬”。各月推盘个数（个）、推售面积（万㎡）4、新开盘项目销售均价从开盘价格来看，相比2006年，10000元/平方米的项目较少，仅占全年开盘项目的28.83%，而绝大部分开盘项目均价都在10000元/平方米以上。从各区开盘项目开盘均价来看，10000元/平方米以下项目主要集中在龙岗、宝安两个区，尤以布吉、龙岗街道、龙华、西乡较为集中；特区内除盐田、西丽有一两个开盘项目开盘均价在10000元/平方米以下，其他都在10000元/平方米以上。10000元/平方米以下各价格区间开盘项目个数10000元/平方米以上各价格区间开盘项目个数