义马市狂澜家居建材城项目可行性研究报告.doc

义马市狂澜家居建材城项目可行性研究报告第一章总论一项目背景1.1项目名称“义马市狂澜家居建材城”，以下简称“本项目”。1.2项目开发背景义马市狂澜家居建材城位于义马市滨河路和振兴路交汇处西北侧，属狂口移民用地。宗地面积约50692平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长，依托滨河路和振兴路已初具规模的建材市场优势。项目地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地，再经狂口移民村挂牌出让后，作为招商引资项目，该项目开发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠。1.3可行性研究报告编制目的（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。（2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。（3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。（4）对项目开发进行投资分析和风险分析。（5）对项目决策及其实施提出优化建议。1.4可行性研究报告编制依据（1）国家建设部及河南省颁布的与房地产相关法律与政策；（2）《中华人民共和国城市规划法》（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（4）义马市房地产相关法律政策与文件；（5）义马市的招商引资政策；（6）本项目的详细规划控制原则；（7）现场勘察和义马市房地产市场综合调研所得资料；（8）义马市当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费标准；二项目概况2.1地块位置本项目地块位于义马市滨河路与振兴路交汇处西北侧，依托滨河路和振兴路已初具规模的建材市场优势。周边主要的建筑物业形态为居民、单位用房；200米半径内目前以“街铺”商业经营为主，经营范围涉及建材、食杂零售、批发、餐饮、休闲等其他行业。四至范围：东向：滨河路西向：狂口移民村南向：振兴路北向：狂口移民村2.2地块规模与开发目标本项目宗地面积共51674.77平方米，项目拟建成地上大小15栋商住楼，其中13栋商业楼为三层，单层建筑面积约10650平米。二栋为6层商住楼，底层为商铺，面向南边市场，上边5层为住房，面向北边，走生活区，单层面积为1300平方米。2.3地块周边环境与配套设施项目地块处于义马市滨河路与振兴路交汇处，目前周边主要以临路商业为主，商业经营类别不统一，经营品牌参差不齐，对滨河路、振兴路状况及街区面貌均有待改善。环境及配套设施：☆电力、电讯：接入本项目☆给排水：管道铺设到位☆交通临市1-3路公交车站☆休闲广场：北边义马市体育广场，距本项目约500米☆购物场所：300米内超市及临街小型商店☆娱乐场所：300米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。☆医疗卫生：项目东侧为矿务局医院，☆教育文化、体育运动：狂口中小学校。☆金融、邮政、电信：邮政储蓄所，农业银行，中国移动营业厅、中国电信营业厅、中国联通营业厅2.4项目性质与主要特点本项目是以商铺为主综合项目，定位主题为商业发展模式。项目主要特点有：1项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发，但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。2土地年限为70年，使用年限较长，可形成独特经营点。3地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。4项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。5项目为义马市体育广场周边的第一个代表型商业开发项目，成功开发后对滨河路、振兴路商业圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。2.5项目地块价值分析义马市建材商业核心区域为滨河路、振兴路的马路街铺。义马市狂澜家居建材城是以滨河路、振兴路建材市场为依托奠基，逐步向周边发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值，本项目势必首当其冲。因此，经济的发展趋势，市民的投资消费需求，给本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场差异化，将获得可观的效益回报，彻底改变目前本项目地块所在区域落后的商业环境，带动该区域的发展，带动区域物业的商业价值，使社会、市场、市民及开发商实现“四赢”。项目地块价值的主要特点有：1地形地貌、地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商业环境有待改善。但较为适应市场“单个项目总量应有所控制”的特征。2交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端零售行业，但需进行一系列的区位概念引导，并在平面建筑规划设计时与滨河路、振兴路交通条件良好结合，同时在建筑外观上创新。3发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取更为优越的项目发展环境，组合更强势的项目发展团队。4目前义马及周边县城房屋市场上市供应量较大，但因市场属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本