建筑规划及商业价值评估报告.doc

--建筑规划及商业价值评估报告第一部分项目建筑规划经过与发展商探讨，项目商业面积限定在2万㎡以内，引进百货的方案已不可行，因此引进主力店方案只能考虑是超市。从当前区域现状及与大型主力商家沟通情况来看，主力商家进驻意向还无法确定，商业街采取硬卖策略，价格可能会相对偏低；而如果没有主力商家，全是散铺经营及销售风险太大，特别是一楼商业街在没有主力店及次主店的情况下，只能经营一些租金承受能力极低的如五金、餐饮等业态，商铺价格走高很难被投资者所接受。因此，从销售、招商以及经营三个角度出发，除了带主力店和负一楼带二个次主力店两种方案外，本次还规划了一种带多个次主店方案，兼顾销售、招商以及经营的问题，是为方案三。一、项目规划原则：原则一：尽可能的把商业面积分布在负一楼、一楼。保证可销售面积价值最大化。原则二：保证整个商业的完整及业态可延续性，同时降低项目未来经营风险系数。原则三：保证项目商铺的均好性，规划合理的商铺面积，有利于项目未来的销售。原则四：规划合理的主力店与次主力店面积，便于主力店、次主力店的引进。二、三种方案建筑规划及面积分布改变通道走向，两端拉平，全部街铺进深做7.73m。1、方案一（带主力店建筑规划及面积分布）负1F：临街面78m（已除去超市入口10m）超市入口，共18m已超市3000㎡。临街面24m，2段共48m次主力店，规划1000㎡。临街面290m临街面232m（已除去超市入口8m与左侧广场处重复计算10m）临街面48m说明：临街面总长696m，铺位进深7.73m，总销售面积5380㎡，左端持有一个1000㎡的次主力店，右端主力店区域是3000㎡的超市，持有面积共4000㎡。1F：进深12m，长共112m，进深12m，长56m超市区域维持原面积不变，2960㎡进深12m，长24m进深12m，长48m进深12m，长40m说明：总临街面280m，进深12m；1楼总销售面积为3360㎡。主力店区域是2960㎡的超市，持有面积为2960㎡。2F：超市区域4300㎡铺位全部取消铺位取消说明：铺位全部取消，保留原超市区域面积4300㎡。·方案一各楼层面积楼层可售面积持有面积-1F5380㎡4000㎡1F3360㎡2960㎡2F/4300㎡总计8740㎡11260㎡·方案一经营业态规划超市+电器或书城次主力店+服装鞋包+社区便利街+餐饮娱乐改变通道走向，两端拉平，全部街铺进深做12m。2、方案二（负一楼带二个次主力店建筑规划及面积分布）负1F：临街面78m（已除去超市入口10m）临街面24m，2段共48m次主力店，规划1000㎡。次主力店，规划1000㎡。次主力店入口，共18m临街面290m临街面232m（已除去次主力店入口8m与左侧广场处重复计算10m）临街面48m说明：临街面总长696m，所有铺位进深12m，总销售面积8352㎡，左右两端各持有一个1000㎡的次主力店，持有面积共2000㎡。进深做16.5m，共长112m进深16.5m，长共64m1F：进深20m，长56m以便设置餐饮休闲次主力店进深20m，长40m以便设置餐饮休闲次主力店说明：两端总临街面96m，进深20m，以便安排餐饮、休闲次主力店；其余商铺临街面共176m，进深16.5m；1楼总销售面积为4824㎡。2F：进深16.5m，长共64m进深16.5m，长共112m进深20m，长40m进深20m，长56m说明：两端总长96m，进深20m，以便安排餐饮、休闲次主力店；其余商铺共长176m，进深16.5m；2楼总销售面积为4824㎡。建筑形式为连廊式骑楼。·方案二各楼层面积楼层可售面积持有面积-1F8352㎡2000㎡1F4824㎡/2F4824㎡/总计18000㎡2000㎡·方案二经营业态规划-1F：小超市、电器或者书城次主力店+电脑散铺书城或者电脑次主力店+文具、办公用品散铺1F：食街2F：大宗餐饮+休闲改变通道走向，两端拉平，街铺进深全部做10m3、方案三（多个次主力店建筑规划及面积分布）负1F：临街面78m（已除去超市入口10m）临街面232m（已除去超市入口8m与左侧广场处重复计算10m）临街面48m临街面24m，2段共48m次主力店，规划1000㎡。次主力店，规划2500㎡。次主力店入口，共18m临街面290m说明：临街面总长696m，铺位进深10m，总销售面积6960㎡，左端持有一个1000㎡的次主力店，右端持有一个2500㎡的次主力店，持有面积共3500㎡。进深做13.5m，共长112m1F：500㎡次主力店500㎡次主力店进深13.5m，长48m进深13.5m，长40m进深13.5m，长共48m1500㎡次主力店说明：总临街面248m，进深13.5m；1楼总销售面积为3348㎡。共持有3个次主力店，总面积为2500㎡。进深13.5m，长共16m2F：