建材市场项目可行性分析报告.doc

雅森建材市场项目可行性研究报告第一章总论一项目背景1.1项目名称因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以“某某项目”代表该项目。以下简称“本项目”。1.2项目开发背景XX某某项目位于莲花县路口镇，属雅森竹木工艺制品有限公司用地。宗地面积约10000平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长。该地块土地年限达50年，作为招商引资项目，该地块开发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠。1.3可行性研究报告编制目的（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。（2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。（3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。（4）对项目开发进行投资分析和风险分析。（5）对项目决策及其实施提出优化建议。1.4可行性研究报告编制依据（1）国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策；（2）《中华人民共和国城市规划法》（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（4）萍乡市房地产相关法律政策与文件；（5）莲花县的招商引资政策；（6）本项目的详细规划控制原则；（7）现场勘察和XX市房地产市场综合调研所得资料；（8）XX市当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费标准；（9）某某地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值二项目概况2.1地块位置本项目地块位于XX市XX路与XX路交汇处，距XX山市民休闲广场约800米，对面为XX市建材市场，周边主要的建筑物业形态为居民、单位用房；200米半径内目前以“街铺”商业经营为主，经营范围涉及建材、食杂零售、批发、餐饮、休闲等其他行业。四至范围：东向：XX路西向：XX院南向：XX路北向：XX2.2地块规模与开发目标本项目宗地面积共4044平方米，按政府要求临XX路处退让红线3.63米，实际用地面积约3898平方米。项目拟建成地上共七层、总建筑面积在1.8万平米左右的商住楼，其中裙楼商业部分为三层，单层建筑面积在3650-3800平米之间，裙楼以上为四层住宅，拟规划面积在7000-7800平米之间。另项目拟建地下一层，规划建筑面积在2500平米左右。2.3地块周边环境与配套设施项目地块处于XX市“X广场”，距XX市核心商业区域---“XX山”约800-1000米。目前周边主要以临街商业为主，商业经营类别不统一，经营品牌参差不齐，芙蓉路道路状况及街区面貌均有待改善。环境及配套设施：☆电力、电讯：接入本项目☆给排水：管道铺设到位☆大型汽车站：临XX路公交车站☆休闲广场：XX市民休闲广场，距本项目约800米☆购物场所：300米内XXX超市及临街小型商店☆娱乐场所：300米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。☆医疗卫生：项目西侧为XX医院，往北500米为XX中心医院☆教育文化、体育运动：XXX中心小学，本项目500米半径内无大型体育运动场地。☆金融、邮政、电信：邮政储蓄所，XX路农业银行，中国移动营业厅、中国电信六亩塘营业厅、中国联通营业厅2.4项目性质与主要特点本项目为商住综合项目，定位为“主题商业+多层住宅”的发展模式。项目主要特点有：项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发，但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。土地年限为70年，使用年限较长，可形成独特卖点。地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。项目为XX广场周边的第一个代表型房地产开发项目，成功开发后对芙蓉广场商圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。2.5项目地块价值分析XX市商业核心区域为XX广场和XX山。XX商圈是以XX广场的老商业核心区域为基础，逐渐向广场、政府靠拢的市场发展结果。XX商圈集中了市政府、检查院、法院、银行等大量的政府机关单位、金融机构，也拥有大型的品牌连锁零售新一佳超市、通程电器，12000平米广场使XX成为XX最具商业价值的核心商业区域，且有取代XX广场之势。本项目距XX商圈仅800米左右，XX商圈的发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值。本项目势必首当其冲，受到XX商圈的影响。因此，经济发展趋势、市民投资消费需求、XX商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场差异化，将获得可观的效益回报，亦能成功借势“XX”商圈的发展势头，彻底改变目前本项目地块所在区域落后的商业环境，带动该区域的发展，并与“XX广场、XX”形成“三点成线“的XX商圈分布架构，带动区域物业的商业价值，使社会、市场、市民及开发商实现“四赢”