北京别墅市场动态分析报告.doc

北京别墅市场动态分析报告分析报告伟业顾问2007年8月目录第一部分、相关政策解读第二部分、别墅区划分与概况第三部分、别墅市场供应情形第一节、07年上半年供应情形第二节、07年下半年供应推测第四部分、别墅市场需求与销售动态第一节、07年上半年需求分析第二节、区域销售分析与推测第三节、二手别墅市场分析第五部分、相关数据附表第一部分、相关政策解读一、别墅用地供应叫停，市场逐步进入政策显现期：2003年2月18日,国土资源部公布紧急通知(45号令),对别墅用地供应叫停，之后又几次强调、重申禁止别墅、高尔夫等项目的用地审批。政策宣布当年京城别墅市场没有产生太大波动，但到目前差不多4个年头过去了，政策的阻碍在今年逐步显现。据相关数据显示，2006年别墅新增建筑面积和供应量同比2005年下降21.6%，但同时北京市建委公布的商品住宅预售成交记录显示，2006年售价16000元/平方米以上的高档别墅成交均价为24273元/平方米，同比上涨了22.9%。因此可见由于受到国家批地的禁令，别墅用地日益减少，供应量也会随之下降，但这种变化反映到市场上是一个逐步显现的过程，而今年将会成为该政策的市场显现年。二、国土资源局明确定义“别墅”的概念：联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅四种产品将不再定义为别墅，可不能被停止审批用地；别墅被定义是指独门独户独院，两层至三层的建筑，占地面积大，容积率低的产品，该类产品关于差不多审批同意建设的，能够连续建筑，关于还未审批但确有意向建筑别墅的房产商，不予任何理由的审批三、2006年5月30日国土资源部颁布“关于当前进一步从严土地治理的紧急通知”。此次发出紧急通知要紧是为认真贯彻国务院关于抑制一些行业和地区固定资产投资过快增长的要求，促进国民经济平稳运行，遏制一些地点违法违规占用土地，充分发挥土地供应的调控作用。明确表示中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。房地产开发用地必须采纳招标拍卖挂牌方式公布出让，合理确定宗地面积。土地出让文件应当将住房套型限制、容积率、开工及竣工时限等规划、建设、土地使用条件明确，并在国有土地使用权出让合同中予以约定。四、2006年12月国土资源部、国家发改委联合公布《关于公布实施（限制用地项目名目）和（禁止用地项目名目的通知）》。通知明确别墅类房地产开发、高尔夫球场等为禁止项目用地。五、2007年7月3日，北京市规划委员会关于北京市一类居住建筑建设项目（招拍挂类）办理规划手续的通知：经市国土局并请示市政府批准，统一以招拍挂的方式取得土地的一类居住建筑建设项目可连续按照程序办理规划审批手续，一类居住建筑建设项目列表（招拍挂类）见附件：序号区县项目名称建设单位建设位置1顺义区金泰花园二期北京龙湖置业顺义区后沙峪2河南村老年社区住宅项目北京东方太阳城房地产开发顺义区河南村3张庄村南部旧村改造住宅项目重庆龙湖企业进展顺义区牛栏山镇4密云县云凤庄园北京新博城房地产开发密云县双龙水泥集团5翁溪庄镇西智村居住、商业项目北京世纪光华房地产开发密云县翁溪庄镇6怀柔区山天家园北京山天置业怀柔区红螺镇村南侧7东方名苑北京卓正置业怀柔区雁栖湖8龙山新新小镇二期住宅项目北京万通龙山置业怀柔区庙城镇9山水天地北京宏怀房地产开发10汉亚饲料营养科技用地北京万通龙山置业怀柔区庙城镇11桥梓镇前桥梓村住宅（绿荫小镇）北京慧友房地产开发怀柔区桥梓镇12昌平区北清家园北京澳柯玛中嘉房地产开发昌平区回龙观13平谷区金海湖碧波花园小区北京力维斯凯湖房地产开发平谷区罗汉石西侧14北京世外桃苑住宅小区北京八通房地产开发平谷区黑豆峪村15初晴里住宅区项目北京梓韵房地产开发16海淀区西苑住宅及商业项目北京龙湖置业海淀区四季青镇17四季青镇巨山新村C区住宅项目北京新凤凰城房地产开发18大兴区庞各庄镇北京兴港房地产19大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住、商业项目用地北京金融街建设开发有限责任公司20榆垡镇38号地住宅项目北京都市开发股份大兴区榆垡镇六、政府试图通过操纵容积率、绿地率和建筑密度来补偿“政策漏洞”：国土资源部土地利用司在全国土地市场动态监测示范工作座谈会上表示，国土部将试图通过操纵容积率、绿地率和建筑密度来实现不予别墅供地。自从2003年《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》首次提出停止别墅类用地之后，国土部连续对此政策反复进行了重申。但统计数据显示，一些大都市每年仍有专门多别墅项目不断推出。国家明令禁止别墅供地，然而有许多地点仍在开发建设别墅。目前别墅用地的来源要紧有：一是开发商前些年拿的地，现在连续开发；二是部分以公寓立项的土地，被开发商“先斩后奏”盖成别墅，之后再通过补交罚金等手段寻求合法化；三是开发商“制造性”地在政府规定的容积率之内做一小部分别墅及高档住宅；四是“打政策擦边