房产业发展与税收制度的调节.docx

房产业发展与税收制度的调节内容摘要。文章认为房地产税收调控要着眼于建立长效机制，物业税是维护房地产业健康发展的长效制度，必须下决心认真研究开征或者着手改革现行房地产税制和土地出让金制度。关键词：房地产业房地产税收政策长效机制税制改革正确认识房地产业及税收调控的地位（一）房地产业健康发展需要摆正位置，坚决扭转“房地产依赖症”房地产业从2003年开始，被确认为国民经济的支柱产业，其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用，导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公，造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费，不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应，使其他产业可能被忽视，因此不利于经济结构的调整和产业优化升级，加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府，而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房，也无心抑制高房价，这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此，必须摆正房地产业的地位，房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式，必须从根本上扭转这种认识和局面。（二）房地产税收调控要着眼于建立长效机制，努力改善税收调控方式房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征，决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段，而税收调控只能作为一种辅助手段，不宜频繁使用，相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。在对房地产市场可以采取的常用调控政策中，税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”，而税收政策更多是结构性调整。因此，虽然税收调控只是作为一种辅助手段，但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言，现在的问题是：当前房地产业的税收政策，没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。对前一阶段房地产税收政策的梳理（一）2005年以来房地产税收政策的实施情况我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段：第一阶段，2005至2008年上半年，其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象，国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段，2008年下半年至2009年底，这一阶段为应对国际金融危机影响，配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针，为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展，税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看，宏观调控措施尽管产生了积极的效果，但是从税收政策看，并没有达到预期的效果，国内大部分城市房价波动较大，同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段，2009年底至今，为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头，宏观政策又开始趋紧，相应税收政策方面也开始收紧。（二）2008年以来国家采取的具体房地产税收政策2008年3月，为了支持廉租住房和经济适用房的建设，国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月，为了减轻个人购房者的负担，促进个人住房消费，将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税，个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文，规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年（含2年）转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比，调整了住房转让环节营业税的征免期，同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本，促进二手房市场发展，鼓励普通住房消费。2009年1月1日起，国家废止了《城市房地产税暂行条例》，消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨制”。2009年12月22日，国家下发财税[2009]157号文，规定自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的免征营业税。这次政策调整把个人购买普通住房后转让免征营业税的时间从2年恢复为先前的5年，体现了政策较以前开始趋紧。下一阶段完善房地产税收政策的建议（一）尽早全面开征物业税，改革现行房地产税制和土地出让金制度开征物业税主要是完善财税制度的需要，同时对调