基准地价系数修正法.doc

(完整word版)基准地价系数修正法(完整word版)基准地价系数修正法(完整word版)基准地价系数修正法土地估价一、估价原则1.预期收益原则2.替代原则3.最有效利用原则4。供需原则5.报酬递增递减原则6.贡献原则7。变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等.2、土地估价的技术路线2。2基准地价系数修正法首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价;然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正;然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即：地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程2、基准地价修正法2.1宗地位置、用途待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。2。2基准地价的确定徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》(下简称《成果》)和相关土地定级估价图件.该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日，土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯，红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。3。3宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表:表3工业用地地价修正系数表土地级别评价等次修正系数基础设施交通状况自身条件环境质量利用限制集聚程度配套程度地质条件其它六级地优2。31.81.51。71。40.91。00.80.6较优1.10.90.80。90.70.50.50。40.3一般0.00。00.00。00.00。00。00.00.0较劣-1.1-0。9—0.8—0.9-0.7-0。5—0。5-0.4—0.3劣—2.3-1.8—1。5-1。7-1.4—0。9—1。0-0。8-0.6表4工业用地使用年限修正系数表使用年限（年）12345101520304050六级地0.7410。12470.20620.23500.31940.53680。68480。78540。90060。94500。9787表5工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表级别因素优较优一般较劣劣基础设施状况供电、供水保证率在100%，排水状况良好供电、供水保证率在95％以上，排水状况刑事一般供电、供水保证率在90％以上，排水状况一般用电、用水高峰期有停电、停水现象，排水状况较差用电、用水高峰期常有停电停水现象，无排水设施交通条件同级中交通最畅通同能级中交通畅通同级中交通较畅通同级中交通不太畅通同级中交通不畅通宗地条件自然条件优越，形状良好，面积较大，利于企业布局自然条件优越，形状、面积对企业布局比较有利自然条件一般，形状、面积对企业布局无影响自然条件较差,形状较差,面积较小，对企业布局有影响自然条件差,形状较差，面积过小,对企业布局在严重影响环境质量有利于企业生产较有利于企业生产对生产、生活无影响对生产有影响,对职工无影响对生产和职工均有不良影响企业集聚程度位于工业区内周围有5家以上企业周围有3-5家企业周围有1-2家企业独立工业用地与相关企业配套程度高较高一般较低低地基条件地基稳定地基较稳定地基一般地基较差地基差其它好较好一般较差差*应在同级别中比较2.4影响待估宗地地价的各项因素评估根据徐州市市区工业用地宗地地价修正系数表，对照待估宗地的实际情况，对影响待估宗地地价的各项因素进行评估。评估过程如下：①基础设施状况：供水保证率在98%,供电保证率100%,排水状况较好，供暖保证率在95%以上，雨污合排，评价较优。②交通条件：待估宗地所在区域道路体系为格网状，区域内的道路类型以交通型为主,待估宗地距离公交站点400m，待估宗地所在区域有三环路出口对外交通设施,待估宗地所在区域距火车站、汽车站距离4000m。评价较优。③宗地自身条件：待估宗地形状为规则矩型，形状利于待估宗地土地利用。面积适中，地势较高.评价一般。④环境质量：待估宗地所在区域为金山桥开发区,大气、水、声污染达到国家一般标准。综合环境一般。⑤集聚程度：待估宗地所在区域位于徐州市金山桥开发区，区域内有大量工业企业分布,区域工业集聚程度较优。⑥与相关企业配套程度: