基于广义人口结构视角下住房需求分析论文.docx

基于广义人口结构视角下住房需求分析论文基于广义人口结构视角下住房需求分析论文近十几年来，中国经济持续增长，人口流动频繁，城镇化水平不断提升。在这一大背景下，住房价格持续快速上涨，“买房难”已经成为影响人们生活的主要问题之一。但是在高房价的同时，住宅销售面积也在持续增加，以2004年到2012年为例，住宅价格年均增长8.9%，住宅销售面积年均增长达到16.0%，超过前者。是什么原因导致住房需求超过住宅价格?这一问题值得我们研究，是经济发展、居民收入增长的拉动作用;还是城镇化推进的新增需求;还是人口结构变动导致，或者其他。本文尝试从广义人口结构的角度来进行文献回顾，系统探究人口结构变化对住房需求的影响，无论在理论还是现实方面都有着重要的意义。这不仅能让我们全面了解人口结构中的具体变量对于住房需求的影响，更能实现对住房政策合理的调整，从而促进房地产市场和人口的良性共发展。人口结构是指从一定的规定性来看人口内部的关系，它是按照人口的不同标志研究一定时点、地区的人口内部构成及其比例关系。广义的人口结构主要包括人口的自然结构、社会结构和地域结构。人口的自然结构是按人口的自然特征来划分的，它反映了人口自然属性的质的规定性，是人口最基本的结构，包括人口的性别结构和年龄结构。人口的社会结构是按人口的社会经济特征来划分的，它反映了人口的社会属性的各种质的规定性。主要包括人口的阶级结构、民族结构、宗教结构、教育程度结构、婚姻家庭结构、在业人口的行业结构和职业结构等。人口的地域结构是按照人口的居住地的地域特征来划分的人口结构，它既可以反映人口居住地的自然环境，又可以反映其社会经济环境。主要包括:人口的自然地理结构、行政区域结构、城乡结构，流动迁移结构。以下主要从国外、国内两个方面回顾人口三大结构对住房需求影响的研究进展。国内文献研究国内关于人口结构与住房需求的研究，相比国外起步较晚，主要集中在近十几年。这和中国特殊的历史原因有关系，过去住房市场是以计划经济为主，采用国家福利分配政策，住房建设实行计划安排。从1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，中国城镇住房市场获得了空前的发展，有关这方面的研究也迅速发展起来。有的学者主要探讨了人口结构中年龄结构对住房需求的影响，也有学者考虑人口社会结构和城乡结构对其影响。在此，按照国外文献的分类综述进一步对国内文献进行回顾。但是，大多数研究都是以定性分析为主，或是简单的定量分析。(一)人口自然结构对住房需求的影响回顾1.定性研究研究人口自然结构对住房需求的影响，主要集中在人口的年龄结构上。国内学者对此的研究也是受到国外Mankiw和Weil等学者的影响。顾鉴塘(1997)是国内较早研究人口年龄结构对住房需求影响的学者，他提出人口年龄结构的变动及其未来发展趋势是影响住房市场需求的一个重要因素，并提出不同年龄组影响不同。孟星(2000)认为人口是影响消费市场的重要因素，对于住房也是如此，从人口的年龄结构来看，购买住房的群体主要是集中在30～45岁年龄段的群体。而赵君丽(2002)、张昭和陈兀梧(2009的研究认为25～35岁的年轻人才是购房的主要群体。所以，1962—1975年、1981—1997年两次人口高峰期出生的人口保证了中国房地产至少存在两次置业高峰，同时预计2013—2018年也是中国房地产的需求高峰。李健元，等(2011)也论证了2000—2010年十年间，“婴儿潮”出生的人口数量大大增加，刺激了期间的住房需求。但是，人口老龄化对住房需求的影响将会因为赡老费用的挤出效应，从而降低全社会对住房的购买能力。李雄军，姚树洁(2011)也认为中国人口数量与人口年龄结构的变化会在一定时期推高房地产需求，但长期将缩减房地产需求。陈彦斌、陈小亮(2013)借鉴国外的研究，认为中国人口老龄化对住房需求也会有负向的影响，但是由于伴随着城镇化和家庭规模小型化，老龄化对城镇住房需求的负面冲击还未显现，直到30年后才能逐渐显现出来。以上研究多数认为伴随人口老龄化的加剧，住房需求会受到抑制。2.定量研究施建军、张琳(1999)认为影响住房需求的因素包括城镇居民收入、住宅价格、人口总量与人口结构，并对江苏省1999—2010年的住房需求量进行了预测，可惜没有较好的考虑人口结构的因素，没有论证人口结构对住房需求的影响大小。谢琛、袁建华(2010)[53]基于灰色理论研究人口年龄结构对房地产需求的影响，发现不同年龄段人口对住房需求的影响是不同的，20～23岁、36～40岁年龄段对住房需求的影响最大，而不是25～36岁年龄段。前者主要是因为进入法定婚龄期，结婚人口对住房需求较大;后者可能是随着收入的增加，对住房的改善性需求。而25～36岁的人群可能生活较为稳定，住房基本得到满足，而改善型住房需求还不太明