(完整word版)浅谈小产权房.doc

浅谈小产权房观点1：小产权房是伴随我国城市化进程出现的。观点2：小产权房的发展与城乡二元土地制度和现有经济制度有着密不可分的联系。观点3：事物都有两面性，小产权房也不例外。虽然它的出现导致了许多问题，但也解决了一些住房问题。观点4：小产权房“合法化”值得一提。第一章小产权房的介绍1.1小产权房的概念由于小产权房并非法律上的概念，而且政府也并未给予小产权房统一规范的名称，因此在分析小产权房自身特点的基础上，再结合对小产权房的称呼，其一般指建在农村集体土地上，由享有该土地所有权的农民、村集体、乡（镇）政府及开发商单方或多方联合开发，在未缴纳土地出让金等税费的情况下向集体以外的成员出售的房屋，并由乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，故称之为小产权房。1.2小产权房的法律特征(1).小产权房的土地使用不合法。小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。(2).小产权房的开发建设程序违法。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。(3).小产权房无合法产权证书。1.3小产权房的产生和发展小产权房是伴随着我国城市化进程出现的问题，这一问题于上世纪九十年代兴起，至今已有十余年历史，最初是一些农民将自建房出租或少量出售，以此维持生计，但近几年这种情况发生了变化，如今在全国的“城中村”里，数量不断增加，并且开发规格也逐渐趋同于正规商品房。在近几年商品房价格不断攀高、土地资源日趋稀缺的全国几乎所有大中型城市，均出现了以旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设等名义违规开发建设的小产权房，并呈蔓延之势。“小产权房”已逐渐成为商品房、廉租房、经济适用房和单位集资建房外的另一种城市房屋供应类型。1.4小产权房产生的原因1、经济条件：房屋销售价格的不断攀升近年来随着我国经济的发展城镇人口极具膨胀，房价持续飙升。这必然加剧了城市居民住房的压力。而小产权房则以只占商品房价格1/3到1/4的低廉价格获得优势。由此我们可以看出房屋价格的不断上涨。相对来说小产权房的价格低廉的优势掩盖了其产生的风险。从这一点上来说,购房者可能就会觉得这是比较合算的。从而在购买小产权房时,其中的价格低廉也掩盖了其要承担的风险。小产权房价格之所以如此之低,在于其省去了三部分费用:一是购地成本,二是各种税费,三是土地和房地产市场管制造成的巨额成本。而土地出让金、税费以及各种成本是房价上涨的主要原因,理所当然的成为了小产权房生存并发展的肥沃土壤。笔者认为房价的不断飙升是小产权房生存并发展的根本性经济因素。2、客观条件：某些乡镇政府误解国家新农村建设要求新农村建设是这两年小产权房开发规模不断扩大的一个重要的因素。这是因为某些乡镇政府错误的理解了国家的新农村建设要求,简单地认为新农村建设就是村庄建设，就是造房子建新村，修大路排店面。或是简单的认为把原来的宅基地进行统一规划、集中建房,所建的房子应该是连排的、类似公寓形式的住宅就是新农村建设。这样就造成了大量新建宅基地房屋的建设，为小产权房的生存发展提供了优越的客观条件。但乡镇政府在建设这项工程时,由于资金窘迫,便会和开发商合作,将上级政府批准的,用于新农村建设的宅基地同开发商搞合作开发,然后将一部分房子以低廉的价格卖给农民,另一部分房子便让开发商出售给城市居民获取利润。所以小产权房的开发、生存及发展其实是搭上了新农村建设的便车。3、市场条件：市场机制要求的具体体现小产权房市场份额的扩大,从某种意义上说,体现了市场对资源配置的自我调节——市场机制。所谓市场机制，市场的各种要素，包括价格、供求、竞争等要素之间，互相联系、互相制约。市场机制中的供求机制受到价格和竞争的影响：价格上涨，会引起人们竞相增加供给或减少需求，反之，亦然。诚如当城市公共住宅无法满足民众需要时,市场注意力自然会流向既无费也无税的集体土地;乡镇基层单位为了创收以补贴财政,也需要城市购买力来填补农村的“消费空当”,农民也需要增加收益。城、乡都是基于各自公共产品提供不足而向外求解,这当然就造成了小产权房的市场空间。当很多人尝到了购买小产权房的甜头,那么需求自然就上去了。4、制度条件：小产权房背后的不完善的制度主要是指我国的城乡二元土地结构。尽管我国《宪法》和《土地管理法》对城乡土地的使用都做出了明确规定，但是，伴随着经济发展和社会状况的变革，我国的土地制度，尤其是农村集体土地制度，正面临着一系列的问题：一是农民失地问题；二是地方政府的土地财政问