对村土地流转的调查.docx

从2001年3月开始，该村相继有偿出租土地450余亩，建成了1个苔韭基地和3个果园，其中由益阳人刘治安于2001年3月租用蔬菜用地200亩，建成了苔韭基地；2001年12月，由邻村金家仑村民租地30亩建起了葡萄园；2002年4月，由益阳人贾正明租地150亩（其中村集体新开垦荒地60亩，稻田90亩）种植桃、李、梨、枇杷等果树；2003年3月，由金家仑村民租地30亩种桃树；村民内部流转40余亩种蔬菜。至此，全村已有55%的土地实现了有偿流转，流转土地年租金分别为蔬菜地228元/亩、稻田200元/亩、荒地100元/亩。一、主要做法人和桥村土地流转采取“土地返租——连片开发——规模经营”的方式进行，由村支部、村委会组织协调，引进投资者和投资项目，在群众自愿的基础上，由村上每年支付一定的租金，向农民租回承包地，统一规划，统一进行水、路等基础设施建设，再连片向投资者发包，发展高产、优质、高效农业，建立无公害蔬菜生产基地和名优特新品种示范区和花果生产区。为促进土地流转，村级组织主要做了三个方面的工作：一是连片整理土地。该村在2000年3月的责任田调整中，针对过来承包地调整后出现的农户经营田块分散、面积小，不利于耕作和规模经营的现实问题，村支部、村委会在广泛征求农户意见，召开村民代表大会后，决定以组为单位，将责任田收回集体，再按照利耕作、便水系，适合规模经营的原则，将责任田土按照政策进行重新调整分配。条件成熟地方，村委会再按照投资者的要求，向农户连片租赁土地，予以发包。对规划连片区内不愿出租土地的农户，由村上出面在村民组内或相邻的组进行调剂置换。二是改善基础设施条件。从1998年开始，该村通过争取上级资金和组织群众人平投工30个，对水、路等基础设施进行了改造，硬化蔬菜基地干道1500米，支道、支渠4800米，连片开发的土地做到了交通便捷，水利畅通。三是提供优质服务。为使经营者安心投资创业，该村在引进项目后，非常注重做好服务工作，并以规范的合同形式予以确定。1、村委与投资方一起协商，建立了规范的劳务市场。投资者何时用工只需将用工数量、时间、工种、计价方式通知村组，村组便会按照要求组织劳力，并且从不误事，也不漫天要价。2、为投资者的人身财产安全提供保障。村上在与投资者签订的合同中明确承诺：甲方（人和桥村委会）必须做好村民的思想工作，尽量预防针对乙方人身、财产以及租赁物、公共设施等的各种治安案件。对乙方要求处理的有关偷盗、哄抢、扰乱、破坏、妨碍销售等事件，甲方必须及时受理并在24小时内组织人员处理。如有违反，乙方有权随时解除合同，并由甲方承担乙方的直接经济损失、可得利益损失和间接损失。苔韭基地建立两年来，投资者基本上是一个人在村上经营、管理，由于服务到位，没有发生一起偷盗事件。3、给投资者以村民待遇。该村明确规定，对外来投资者生产经营所需的排渍、抗旱等费用，享受当地村民同等待遇，并按时、全面满足其要求。4。二是土地连片、基础设施配套是搞好土地流转特别是稻田流转的一个重要前提。只有这样，才会有投资者来，才可能产生规模效益。这两项工作是乡村两级在土地流转工作中的着力点。三是耕地作为一种重要的生产资源，要参与市场配置，必须与一定的技术、资金、市场联结起来。只有这样，土地的价值才能充分发挥出来，才能实现农户和投资者的“双赢”。三、问题及建议人和桥村开展的土地流转是目前土地流转诸多形式中的一种，虽然取得了初步成功，但也还有一些需要探讨和完善的地方。一是该村的土地流转方式存在一定的政策风险。由于投资者需要连片土地进行规模经营，在目前土地租赁市场尤其是稻田租赁市场还不完善的情况下，不通过村级组织积极协调，有力参与，靠投资者与多个农户协商，租赁连片土地经营的可能性不是很大，因此该村采取先由村委会将承包到户的农地通过租赁的形式集中到集体，再由村委会统一规划和布局，然后对外发包。此种方式类似目前中央禁止的“返租倒包”土地流转方式。2002年11月《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》中明确指出，这种由乡镇政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的做法，“不符合家庭承包经营制度，应予制止。”同时，这种方式在去年8月通过、今年3月1日开始实施的《土地承包法》关于土地流转的规定中也被列入其他方式，未作明确规定。由于缺乏法律政策的支持，如果农户在投资者经营期限内要求收回出租土地的使用权，在协商无效的情况下，村委会和投资者便会无计可施，农户如果起诉，则败诉的必然是投资者和村委会。另外，该村流转出的一部分基本农田种植了果树，与国土法规的规定相悖。二是村委会承受了较大的压力，不利于土地流转规模的进一步扩大。目前除政策风险带来的压力外，还有来自两个方面的压力，其一是经济风险带来的压力。从表面上看，土地流转后的经济风险由承包经营者承担，但在实际操作中，与村委会息息