土地使用权抵押贷款风险及其防范.docx

土地使用权抵押贷款风险及其防范土地使用权抵押贷款风险及其防范摘要：随着土地抵押贷款在融资业务中的比重不断上升，抵押贷款的金融风险日益凸显。本文从贷款抵押类型、抵押期限、土地使用权价值变化、抵押物瑕疵等方面对土地使用权抵押贷款的风险进行了综合分析，并提出了防范风险的策略。关键词：土地使用权抵押贷款；抵押权；抵押物瑕疵由于土地资产的保值和易变现性，利用土地使用权抵押贷款已经成为我国金融机构广泛采用的一种物的担保方式，其比重呈上升趋势。据国土资源部地籍司统计，2005年土地抵押贷款总额为750.94亿元，2006年为1075.23亿元，2007年为1193.50亿元。但贷款余额等不良资产的比例呈上升的趋势，抵押贷款的潜伏金融风险不断加大。到期未注销抵押贷款余额从2005年一季度的40.18亿元上升到2007年四季度的437.05亿元，上涨了10倍多（见图1）。土地使用权抵押贷款的风险（一）选择贷款抵押类型风险普通抵押与最高额抵押的选择风险。假如选择普通抵押，风险比选择最高额抵押风险要小。最高额抵押贷款是目前倒贷现象的主要形式。最高额抵押贷款由于贷款周期较长和本身固有的债权不确定性，决定了其风险比普通抵押贷款高。单一抵押与重复抵押的选择风险。随着《物权法》的实施，土地使用权重复抵押现象普遍增多，其风险比单一抵押要高很多，由于先设定抵押权的债权优先，后位抵押权的债权实现受到前位抵押权的影响。房地同一抵押与单一土地使用权或房产使用权抵押选择风险。对于国有土地使用权而言，假如无地上定着物，则国有土地使用权可以单独设定抵押；假如存在地上定着物，则无论是以房产作抵押还是以房屋占用范围内的土地使用权抵押，都必须坚持“房地一致”的原则，以土地使用权抵押的，房产同时抵押；以房产抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。具体表现为由于没有房屋权属证实或者单个抵押一方的价值已经足够等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用权抵押，不能或不愿同时提供二者合一的抵押，使该抵押担保产生法律风险。但是对于以商品住宅或商展抵押贷款而言，登记部分仅凭房屋产权证实办理抵押登记，实现抵押权时，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债，经登记的土地使用权抵押不受法律保护。反担保抵押与普通抵押的选择风险。为保证债权的实现，很多企业选择反担保的方式进行抵押贷款。在实践过程中，反担保抵押比普通抵押登记手续复杂，用度高、周期长，不利于运作，只是降低了抵押人的风险，但增加了银行的金融风险。（二）选择抵押期限的风险《物权法》第202条规定，“抵押权应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。依《民法通则》和《担保法》，抵押权的诉讼时效为两年。在抵押期限选择风险方面，主要有下列两种情况；一是没有留意土地使用权的存续期间。很多抵押合同的条款是“自合同签订之日起生效”，没有留意土地使用权的期限，例如：合同一年到期，而土地使用权却在两个月后到期。二是抵押期限少于主债权存在期限。抵押权的设立是保证债权的实现，主债权没有到期而担保物权先到期，失往了抵押物权的设立意义。（三）抵押人或抵押权人的主体适格性风险企业名称变更。在抵押登记录践过程中，很多企业由于企业改制等原因，经常发生企业名称或字号已经变更，而土地使用证没有及时变更直接办理抵押登记的情况。这种风险称为主体适格性风险。同时，这种主体适格性风险还包括因企业抵押登记后主体发生变更的情况。例如，A公司2008年1月2日办理了以A公司为抵押权人抵押登记，而在2008年7月A公司因企业改制发生了企业名称变更，变更为B公司。这种企业名称变更带来的风险很大。国有或集体企业土地使用权抵押登记时，没有征得职工代表大会或上级主管部分同意；公司制企业土地使用权抵押登记时，没有征得董事会同意。以企业分支机构的名义办理抵押登记。企业分支机构必须获得法人授权才能办理抵押登记业务。没有征得授权的分支机构，在发生赔偿时，由分支机构承担。抵押权人为非金融机构的风险。抵押权为非金融机构的，其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续，提交批准文件。但实践中，从事贷款的机构已经突破了这一政策规定，很多典当行、证券公司和其它拍卖行在未经批准的情况下也从事该项业务，抵押登记机关由于政府压力等各种原因，也进行了登记。（四）土地使用权价值变化风险土地评估报告有效期变化带来的风险。土地评估的有效期一般为自评估基准日起6个月内有效，而国有土地使用权抵押贷款的借款期限通常在一年以上；假如借款人到期不能还款，在拍卖被抵押的国有土地使用权时，存在土地评估结果已经过期的情形。市场土地价格变化带来的风险。因土地价格随市场供求而发生波动，土地价格在抵押登记后价格存在变化的空间，而且抵押时间越长，价格发生变化的空间越大。土地抵押的债务清偿期限以土地抵押融资变现